个人单位物业实施细则

　　物业管理条例实施细则
　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

　　第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

　　第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

　　第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
　　第二章 业主及业主大会

　　第六条 房屋的所有权人为业主。

　　1、 业主：已经与出卖人签订房屋买卖合同并且入住使用房屋的，应当具有业主的权利；业主分为自然人业主与非自然人业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

　　2、 业主权利：在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　3、 大会召开：30名业主联名，即有权召开业主大会；

　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　4、 物业管理区域：物业管理区域可以按一幢楼或者多幢楼划分，业主对物业管理区域有不同意见的，可以要求法院进行确认。

　　第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　5、 投票权：每套房屋有一个投票权，但是无论如何，一名业主的投票权不得超过10%；对于业主是公司或者其他法人的，如果法人之间存有关联关系，则全部具有关联关系的自然人业主与法人业主所具有的投票权之和不得超过15%。

　　6、 发起：30名业主联名可以发起召开业主大会并成立业主委员会，发起人应当将业主大会章程、业主委员会章程、议事规则、财务管理规则、物业服务监督规则等文章以邮件的形式送至物业所有的区、县人民政府房地产行政主管部门进行备案，如果房地产行政主管部门对备案内容提出修改建议，发起人应当根据修改建议进行补充更正，但此等修改建议仅限一次。

　　7、 业主委员会：业主委员会成员只能是业主，对于夫妻双方共同拥有房屋的，如果合同或者房屋所有权证书只写明夫妻一方的，另外一方也可以加入业主委员会，但是夫妻双方只能有一人加入业主委员会。物业管理区域的房地产开发企业人员可以加入业主委员会，但不得成为业主委员会主任。

　　8、 银行开户：发起人在办理完毕备案手续后，应当凭业主委员会章程、议事规则、财务管理规则到当地银行办理银行开户手续。

　　主体地位：业主委员会可以以自己的名义参与民事诉讼与仲裁，业主委员会所有的财产应当进行登记备案，并以其登记所有的财产独立承担民事责任。
　　第2篇:小区物业管理实施细则
　　第一章 总则

　　第一条 根据《中华人民共和国物业管理条例》（以下简称《条例》），制定本细则。

　　第二条 《条例》所称物业管理，是指物业管理单位对住宅小区实行的专业化统一管理和综合性服务。包括对房屋建筑及其设备、市政公用设施，绿地等维护与修缮和环境卫生、交通、治安保卫、环境容貌等管理和服务活动。

　　第三条 本市行政区域内新建城市住宅小区、建筑面积在1万平方米以上的住宅小区，应实行物业管理。

　　第四条 物业管理纳入住宅小区建设规划。本小区物业管理委员会的宗旨：为住户无偿服务。

　　第五条 物业管理委员会的职责：

　　（一）贯彻执行有关住宅小区物业管理的法律、法规、规章，制定住宅小区物业管理发展规划。

　　（二）不定时向政府相关职能部门报告和汇报物业管理工作，维护住户的切身利益，确保本小区和谐平安稳定；

　　（三）物管会面负责小区住户物管费，以及各种车辆停车费的收缴工作；

　　（四）认真做好各种费用的管理与使用，做好账目相符，按月公布账目，接受住户的监督；

　　（五）发现疑难问题调查研究，及时整改和纠正。

　　第二章 管委员会的产生和组织机构

　　第六条 市公房二所为本小区的主管部门，接受主管部门的管理，由市人民政府指定的街道办事处，召集首次房屋所有人和使用人（以下称住户）代表大会，选举产生住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。

　　管委会委员数额，根据住宅小区规模大小确定，一般为7人，设主任1人，副主任2人，委员4人（由业主代表中产生）。

　　管委会每届任期为3年，管委会委员可连选连任。管委会委员在任职期间如有变动，应召开业主代表大会及时补选。

　　管委会下设办公室，负责处理日常工作，其费用由物业管理单位负担。

　　第七条 管委会为社区法人组织，依法登记备案，取得社团法人资格。

　　第八条 管委会全体会议应每季度召开一次。经管委会主任提议或有三分之一以上委员建议，可随时召开会议。涉及本住宅小区物业管理的重大事项，由管委会过半数以上组成人员实行无记名投票表决制度。决定事项，必须达到三分之二以上多数通过。

　　住宅小区业主代表大会应每年召开一次，由管委会组织并报告工作。

　　第三章 住户

　　第九条 入住住宅小区的住户须遵守以下规定：

　　（一） 不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调；不得擅自改装、拆除共有房屋原属性设施；装修房屋应符合有关规定。

　　（二） 保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全；禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、砌煤池、建违法建筑；禁止在阳台上砌墙和存放超重的物品。禁止在院内牵绳晾晒衣物和其他杂物。

　　（三） 禁止随意接引、拆除和损坏市政公用设施；不得向窗外乱扔杂物；不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；禁止向下水道管中乱扔杂物。

　　（四） 爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施；严禁损坏、私自占用绿地种菜种花。

　　（五） 按规定的时间、地点存放垃圾、逐步实行袋装化；禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核和纸屑；禁止在建筑物和建筑物上涂写、刻划、张贴；禁止违法饲养家禽、家畜；二楼以上阳台围栏上摆设花盆，必须采取固定保护措施，防治坠落伤人。

　　（六） 严禁打架斗殴、酗酒滋事、吸毒、嫖娼、卖淫、聚纵赌博、传播淫秽物品；禁止使用高音喇叭，使用组合音响不得影响相邻关系；禁止存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。

　　（七） 不得在住宅小区内乱停乱放自行车和机动车辆，若需停放应停在指定的区域内。凡住宅小区规划建设的专业管理停车场、自行车棚和其他陆地公用面积设施，属国有资产，经房管部门验收审核，委托管委会负责接收按民用住宅小区标准提供给物业管理单位使用和经营，所产生费用由管委会负责代收，纳入小区管理基金进行支配，任何个人不得拉用。禁止载重车进入小区住宅小区。

　　（八） 每月按时交清物业管理费，逾期不交者，按每月物业管理费用的10%收取滞纳金，追加全额。

　　（九） 各种车辆停放收费标准：自行车5元/月，临时停放0.5元/次；摩托车、机动车10元/月，临时停放1元/次；客货三轮8元/月，临时停放1元/次；机动三轮车、小汽车50元/月，临时停放2元/次。

　　（十） 夜间超过凌晨1点进出小区人员一律收取开门费1元，汽车2元。

　　（十一） 其他有关事项。

　　第十条 住户参与住宅小区物业管理的权利。

　　第十一条 住户对管委会和物业管理单位的监督权。

　　第四章责任划分

　　第十二条 对住宅小区住户无故不缴应缴费用的，物业管理单位可责令其限期缴纳，期满仍不缴纳的，可依法追偿。

　　第十三条 住户和物业管理单位任何一方违反《本实施细则》的，双方均可申请市区主管部门予以调解，调解不成的，双方均有权依照法律规定，追究对方责任；造成经济损失的，责任方应予以赔偿。

　　住户发现物业管理人员有贪污谋私的，有权将其罢免，向上级部门反映予以处理。

　　第十四条 住户和物业管理单位任何一方有违反行政管理法律、法规、规章行为的，由有关行政管理部门依法予以处罚。

　　第五章附则

　　第十五条 本细则具体执行中的问题由物业管理委员会负责解释。

　　第十六条 本细则自发布之日其施行。

　　第3篇:物业管理条例实施细则
　　第一条 ：热爱本职工作，遵守国家法律法规，负责小区安全，牢固树立“业主至上，

　　服务第一”的服务宗旨。

　　第二条 ：城区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督、指导、协调及落

　　实工作。除履行《条例》第四条规定的职责外，还应当协助物业管理行政主管部门做好物业管理企业资质管理、维修资金使用、物业管理招投标、物业管理区域划分等相关前期工作。

　　第三条 ：物业管理按下列规定执行；

　　（一）新建住宅物业的建设单位必须通过招投标或者协议方式选聘物业管理企业，实施前期物业管理。业主大会成立后，由业主大会选聘物业管理企业实施物业管理。

　　（二）前期建设的住宅物业，首期入住的业主达到本期建设的总建筑面积50%以上时，可以成立业主大会。后期业主入住达到《条例》第八条规定条件时，应当重新召开业主大会。

　　第四条 ：具备首次业主大会成立条件的，在县（市）、区物业管理行政主管部门组织下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成首次业主大会回忆筹备组，负责首次业主大会筹备工作，组织召开首次业主大会会议。社区居民委员会可以列席首次业主大会会议。

　　第五条 ：业主大会会议、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，可以从物业服务费用中或者物业共用部门、共用设施设备经营收益中据实列支，并在业主大会议事规则中约定。业主委员会每六个月应当将活动经费的使用情况细目在物业管理区域内公告一次，接受业主监督检查。

　　第六条 ：业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主、非业主使用人违反业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业管理企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。

　　第七条 ：业主委员会应当建立活动档案，档案包括以下内容：

　　（一） 各种会议的书面材料；

　　（二） 业主委员会选举产生、备案材料；

　　（三） 物业服务合同；

　　（四） 物业往来原始凭证；

　　（五） 维修资金收支情况原始凭证；

　　（六） 业主委员会认为需要存档的其他材料。

　　第八条 ：业主委员会应当协助物业管理企业收取物业服务费用。业主大会没有选聘到新的物业管理企业，或者经业主大会决定不选聘物业管理企业，而实行自治管理的，业主委员会应当履行下列管理职责：

　　（一） 组织管理区域内（含楼道）环境卫生清扫保洁工作；

　　（二） 维护管理区域环境秩序和绿化养护；

　　（三） 负责房屋及道路、方砖等共用设施的养护和维护；

　　（四） 负责接待业主报修，受理业主投诉和管理服务费用的收缴和管理、使用。

　　第九条 ：物业管理区域内未能成立业主大会，不能选聘物业管理企业或者没有实施业

　　主主治管理的，县（市）、区人民政府应当及时组织街道办事处（乡镇人民政府）做好下列工作，所发生的费用由受益业主按照实际费用或者分摊费用向服务单位缴纳；

　　（一） 清扫保洁和垃圾清运（含化粪池清淘）；

　　（二） 绿化维护；

　　（三） 物业共用部位日常养护。

　　第十条 ：业主或者非业主使用人应当按照规划设计的用途使用住宅和车库，不得擅自改变住宅或者车库的使用用途。业主确需改变用途的，到有关部门办理相关手续前，应当征得相邻业主和物业管理企业书面同意。住宅、非住宅物业的业主有义务对物业共用部位、共用设施进行维修、粉饰、清洗时，业主应当及时维修养护、粉饰、清洗。因未及时维修养护造成事故或者出现其他问题，按照物业共用部位、共用设施设备所用权的归属，由业主自行承担责任。根据《条例》任何单位和个人不得占用物业管理区域内的属于业主共有物业共用部位。

　　第十一条：物业管理投诉的受理范围：

　　（一） 擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　（二） 损坏、隐匿、销毁应当移交的资料、财务的；

　　（三） 擅自占用、挖掘物业管理区域道路、场地的；

　　（四） 开发建设单位挪用代收的维修资金或者不出具专用票据的；

　　（五） 擅自改变物业管理用途的或者不按规定配置物业管理用房的；

　　（六） 擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的；

　　（七） 未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务的；

　　（八） 法律、法规规定的其他情形。

物业公司奖惩细则提要：员工有申诉的权利。凡对奖励或处分有异议者，可自宣布之日起3日内向人事部提出申诉，由物业管理公司人事部协同有关部门进行调查，并自申诉之日起30日内做出最后决定。人事部对申诉事件未做最后决定之前仍按原决定执行。如果人事部超过30日未做答复，申诉者可直接向总经理申诉。主管部门对申诉者应以实

更多精品来自 保安

　　一、奖励

　　公司内的奖励分为部门内通报表扬，部门内奖励，公司员工大会表扬。

　　(一)部门内奖励(季度评比)

　　凡符合下列情况之一者，可以由部门主管（班组长）提名评比季度优秀员工。

　　1、微笑服务，体现出物业管理公司的程序、效率、温暖和主动，服务效果好；受到客人和上级表扬1次以上；

　　2、工作勤奋认真，自觉奉献，绩效显著；

　　3、对提高管理水平有明显贡献；工作创新，使质量和水平有明显提高；

　　4、维护规章制度，敢于和不良倾向作斗争，技术和业务考核及在待业竞争中获得优秀成绩；

　　5、品德高尚，拾金不昧；伸张正义，见义勇为；

　　6、发现事故苗头及隐患，采取积极措施，避免事故发生；

　　7、有其他明显成绩者。

　　第一次可获季度优秀员工称号，部门内通报表扬；第二次获得可获一次性人民币奖励50元；共四次获得优秀员工称号的（中间评比间隔（2次），可以获得一次性奖励人民币200元、第二年工资升一挡或获得一次2级培训机会，并记入本人档案。办公室一人，各管理处评出一人，不计部门。

　　(二)公司奖励（年度评比）

　　公司一年评比一次年度优秀员工，获得者公司总经理在年度员工工作总结大会上给予表扬，可以获得一次性奖励人民币200元、工资升1级或者获得一次2级培训机会。并在上一级职位空缺的情况下可以晋升。

　　年度优秀员工评选标准：

　　1、热爱本职工作，敬业精神好，集体观念强，工作满1年以上；

　　2、有高度责任心，工作热情主动，任务完成出色，成绩显著；

　　3、服务态度好，工作效率高；

　　4、遵守规章制度，无违章、违纪现象。

　　5、一年内连续三次以上获得优秀员工称号。

　　6、增收节支，控制成本成效显著；有合理化建议被采纳，效果明显；

　　7、积极扩大营销，开拓市场，获明显经济效益；

　　8、积极宣传企业形象、特色，扩大社会影响，获得明显的社会效益；

　　二、处罚

　　对违章违纪行为的处罚分为批评，记过，撤职和降级，辞退和开除。

　　（一）批评

　　※有下列行为之一者，监督员及部门经理有权给予扣除考核分数2-20分的处罚：

　　1、迟到或早退超过5分钟，每月达1次；

　　2、上班时间看其他书报，吃食物，听录音机，看电视，喝带酒精的饮料，打瞌睡等1次；

　　3、随地吐痰，乱丢纸屑、杂物；

　　4、私自搭乘非员工使用的电梯；

　　5、着便装进入工作岗位；

　　6、在考勤表上乱涂乱画，1个月无故缺勤2次以内；

　　7、在规定的禁烟区吸烟，上班时间吸烟；

　　8、工作时间擅离岗位、串岗或聊天；私自外出购物；

　　9、不经请示擅自带公司外人员进入所管理的物业；

　　10、对上级分派的任务执行迟缓、拖延；

　　11、被客户投诉一次，情节较轻者；

　　12、工作责任心不强，粗心大意，造成工作差错；

　　13、在工作场所剔牙，挖耳，抓痒，抠鼻孔，照镜子，化妆，打响指，吹口哨，手插口袋，双手插腰等有失职业风度的举动；

　　14、在办公室和公众场所仪容不整，不按规定着装，长发过肩，不佩带工牌等；

　　15、服务不主动，不热情，不用敬语和礼貌用语，不积极解决客人提出的力所能及的要求和问题，引起客人的不愉快；

　　16、同工有违章违纪行为，在场的管理人员不纠正，不制止，不履行管理责任，情节较轻者；

　　17、违反有关规章制度和部门规定，情节不足警告者。

　　※有下列行为之一者，监督员及部门经理有权提出对属下员工给予警告处分并扣罚当月考核分数5-20分：

　　1、1个月之内有2次轻度过失者；

　　2、没有完成领导交给的工作任务，或有意怠工；

　　3、服务效果差，一个月内被客人投诉2次；

　　4、言语粗俗，对客人不礼貌，与客人争辩，不经同意擅自闯入客人或上级办公室；

　　5、当班时间睡觉，特别是晚班；

　　6、1个月内无故缺勤2次以上，迟到或早退2次以上；

　　7、工作中搬弄是非，诽谤他人，散布不利于团结的言论；工作上缺乏协调合作精神，致使工作受到影响；

　　8、违反部门制定的安全守则、工作程序、操作规范和各项规章制度；

　　9、旷工1天以内；

　　10、督察员不履行督察责任，发现问题不制止、不汇报；

　　11、对属下不管理，发现违纪不制止、不批评、不按规章处罚；

　　12、由于工作责任心不强，造成经济损失500元以下（除按原价赔偿外）；

　　13、私自使用客用品或客用设施；

　　14、所犯错误比轻微过失稍重者；所犯错误不足记小过者。

　　（二）记过

　　※有下列行为之一者，部门经理有权提出给予记过处分并报经综合部经理批准，并扣除当月考核分20-60分。

　　1、3个月内受到2次警告处分；或1个月内连续2次受到批评；

　　2、上班时饮酒或上班前饮酒；

　　3、私自接受客人小费或物品；

　　4、工作时间高声喧哗或干扰客人休息；

　　5、由于个人工作失误及责任而影响宾客工作；

　　6、违反各部、室所制定的工作程序和规章制度，以致造成隐患；

　　7、由于工作责任心不强，单位造成经济损失500元以上、2000元以下（除按原价赔偿外）；

　　8、用不适当手段干扰他人工作；

　　9、未经批准私自使用单位的设备，如车辆、洗衣房设备等；或明知财物受损失或丢失，而不管、不问、不汇报；

　　10、提供不真实的报告、材料；

　　11、泄露机密，遗失钥匙、单据等重要物品；

　　12、旷工1天以上，2天以下；

　　13、工作中与客户争吵得；

　　14、所犯错误不足记大过者。

　　※凡是有下列行为之一者，部门经理有权提出给予记小过处分并报经综合部经理批准，并扣除当季度考核分全部分数。

　　1、半年内受到2次记小过处分；

　　2、2个月之内3次受到客人设诉；

　　3、工作时擅离岗位或玩忽职守，造成停电、停水、停机等重大事故的责任者；

　　4、旷工2天以上，3天以下；

　　5、领导分配工作不接受；造成一定程度的恶劣影响；

　　6、责任损失在2000元以上；

　　7、违反外事纪律；

　　8、工作中与客户争吵至大骂的；

　　9、违反规章，不足辞退和除名者。

　　（三）撤职和降级
　　有下列行为者，
人事部按任免权限或提请总经理，给予撤职或降级处分：
　　1、所辖部门工作长期无起色；

　　2、有严重渎职行为；

　　3、所犯错误丧失领导资格；

　　4、犯有严重错误。

　　（四）辞退和开除

　　有下列行为之一者，根据部门经理提议，人事部提请总经理批准，解除劳动合同，给予辞退，严重者作开除处理：

　　1、试用不符合录用条件；

　　2、严重失职，营私舞弊，造成重大损失；

　　3、被公安机关追究刑事责任；

　　4、不能胜任工作，经过培训或调整岗位后仍不能胜任工作；

　　5、患病或非因工负伤，医疗期满后不能从事原工作，也不能从事公司另行安排的工作；

　　6、连续旷工3天或累计旷工15天以上；

　　7、2个月之内4次受到客人投诉；

　　8、盗窃或私拿物业管理公司物品；

　　9、侮辱、诽谤、殴打、恐吓、威胁、危害同事和上级或打架斗殴；

　　10、酗酒，赌博；

　　11、其他违反法律或治安条例的行为；

　　12、不服从上级指挥，拒绝上级指派的工作，经教育无效；

　　13、故意损坏公物；

　　15、贪污挪用公款；

　　16、利用职务和工作之便，接受贿赂，或利用不正当手段中饱私囊；

　　17、擅自对外界发表有关公司的诬蔑性言论，发表有损公司声誉的言论；严重损坏公司形象的；

　　18、书写匿名诬告信；

　　19、记1次大过，或2次小过，或4次警告，或一次小过、2次警告处分，仍无明显悔改表现；

　　20、其他严重违纪违章行为；

　　二、员工申诉权

　　员工有申诉的权利。凡对奖励或处分有异议者，可自宣布之日起3日内向人事部提出申诉，由物业管理公司人事部协同有关部门进行调查，并自申诉之日
起30日内做出最后决定。人事部对申诉事件未做最后决定之前仍按原决定执行。如果人事部超过30日未做答复，申诉者可直接向总经理申诉。主管部门对申诉者
应以实事求是的态度慎重处理。

　　三、公司的奖励或处分均由综合管理部对应工作口人员执行。