哪些情况卖房能享个税优惠？满五年唯一住房免个税

猜想一：满五年唯一住房免个税
可能指数：★★★★★
案例：市民张先生2005年购买了一套商品房，2007年办理产权证，到目前已满5年，且夫妻双方名下只有这一套住房，如果出售是否需要征个税？
分析：根据国家有关规定，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”南京也一直是照此执行。而此次“国五条”细则提到，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”也就意味着按20%征税只是针对“应征收的”个人所得税，本来就一直免税的“满五年唯一住房”不在“应征收”之列应该是板上钉钉。
猜想二：各类购房成本税前抵扣
可能指数：★★★★☆
案例：朱女士打算将一套2007年购买的90平方米商品房卖掉，当时买入价70万元，现在约可售出150万元。如果按20%征个税，是不是简单地计算为：(150万-70万)×20%=16万元？
分析：房产所得不能简单地等于卖出价和买入价的差额，在“国五条”细则的原文中，清楚写明是按“所得的20%”而并非“差额”。因此，各种购房成本应予以税前扣除。根据国税总局此前的规定，应予扣除的包括契税、相关税费和合理费用等。有市民认为，买房时交的契税、公共维修基金，硬装软装家电等所有装修的费用，贷款利息，转卖时交的营业税、中介费等等，都应算做购房成本。不过，抵扣的认定比较复杂，还需要进一步明确。
猜想三：房改房不按原售价征税
可能指数：★★★★
案例：十多年前，刘先生以5万元的价格购买了单位的福利房，目前这套80平方米的老房子市价约120万元。此外，刘先生还有一套商品房。如果将房改房卖掉，刘先生是否要承担高达20多万元的税款？
分析：房改房的原售价其实并不难查，在当初销售时都有登记记录等历史信息，如果按20%征个税技术上并没有太多难度。但售价是不是就等同于原值，值得商榷。业内人士认为，房改房本身是福利性质的住房，有很多政策性的抵扣，售价并不能如实反映这部分住房的原值。所以在转售时，建议按照总额1%计算，才较为合理。江苏省住建厅厅长周岚也认为，房改房的原值不可能按房改优惠值计算，有必要科学合理界定。
猜想四：先买再卖“满五年房”有优惠
可能指数：★★★
案例：陈先生目前住着一套90平方米的商品房，已满五年，全家人打算买一套大点的房子改善居住。陈先生本来计算得很好，借点钱再加上几年来的积蓄，买一套新房，待装修好入住之后，再把手上这套满五年的房子卖掉，用来还债和贷款。新政一出，陈先生急了，先买房之后再卖，老房子就不再符合满五年唯一住房的条件，就不可以免税，难道真的要租房过渡？
分析：对于手上有一套满五年唯一住房的市民来说，想要改善居住，先买再卖和先卖再买的结果是一样的，也即最终他们只有一套新住房。但由于买卖的顺序不同，税款的差别非常大。先卖房，个税免征。但如果先买新再卖旧，就有可能按20%征个税。业内人士认为应考虑到这部分人群的实际难处，不应逼着大家都出去租房过渡。比如把政策扩大一点，一年内先买再卖“满五年房”的，是不是也可以给予免征或一定的个税优惠。
猜想五：非唯一的“老房子”优惠征税
可能指数：★★
案例：许先生2001年购买了一套120多平方米的商品房，房价33万元，目前售价约200万元。前几年夫妻俩又买了一套80平方米的房子。最近许先生打算卖掉已住了十年的老房子自己创业，个税预计要缴30万元。许先生觉得很委屈，对这种买的时间较长的老房子能否网开一面，给予适当的优惠呢？
分析：业内人士认为，楼市调控中完善税收制度的一大目的还是打击投资投机需求，比如满5年的普通住房转让时可免征营业税，那么对于已满5年甚至10年以上的普通住房，在个税征缴中是不是也可以区别对待呢？业内人士表示，不排除会对满一定年限的老房子给予适当的优惠，但可能性并不大。
猜想六：两套房面积“不达标”，卖房能否有优惠
可能指数：★★
案例：胡先生咨询，夫妻双方名下有60平方米和40平方米的住房各一套，家里有两个小孩，总面积达不到南京市的人均住房面积标准，如果卖掉其中一套，能不能因“不达标”获得个税优惠？
分析：对于人均住房面积标准不足全市平均水平的家庭买房，目前是有一定的保护措施的。比如南京市的公积金政策，就允许已办过公积金贷款但已结清，且首套房面积不达标的家庭，买二套房时再次申请公积金贷款。上海的房产税也对不达标家庭新购住房有优惠。但两套住房加起来仍不足全市平均水平的现象比较少见，以三口之家为例，96平方米便已经达标，这样的优惠意义也不是很大。

根据个人所得税法，楼房交易一般有以下三种情况可以免收个人所得税：

1. 购买个人首套房产不需要缴纳个税；
   

2. 按照（94）财税字第020号文件规定，下列所得，暂免征收个人所得税： ③个人转让自用达5年以上、并且是惟一的家庭生活用房取得的所得； 

3. 按照财税字（1999）278号文件规定，为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现有住房出售后1年内按市场价格重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税，具体办法为：

• 个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金的形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。

• 个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小退还相应纳税保证金。 购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售金额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

猜想四：先买再卖“满五年房”有优惠 可能指数：★★★ 案例：陈先生目前住着一套90平方米的商品房，已满五年，全家人打算买一套大点的房子改善居住。陈先生本来计算得很好，借点钱再加上几年来的积蓄，买一套新房，待装修好入住之后，再把手上这套满五年的房子卖掉，用来还债和贷款。新政一出，陈先生急了，先买房之后再卖，老房子就不再符合满五年唯一住房的条件，就不可以免税，难道真的要租房过渡？ 分析：对于手上有一套满五年唯一住房的市民来说，想要改善居住，先买再卖和先卖再买的结果是一样的，也即最终他们只有一套新住房。但由于买卖的顺序不同，税款的差别非常大。先卖房，个税免征。但如果先买新再卖旧，就有可能按20%征个税。业内人士认为应考虑到这部分人群的实际难处，不应逼着大家都出去租房过渡。比如把政策扩大一点，一年内先买再卖“满五年房”的，是不是也可以给予免征或一定的个税优惠。 猜想五：非唯一的“老房子”优惠征税 可能指数：★★ 案例：许先生2001年购买了一套120多平方米的商品房，房价33万元，目前售价约200万元。前几年夫妻俩又买了一套80平方米的房子。最近许先生打算卖掉已住了十年的老房子自己创业，个税预计要缴30万元。许先生觉得很委屈，对这种买的时间较长的老房子能否网开一面，给予适当的优惠呢？ 分析：业内人士认为，楼市调控中完善税收制度的一大目的还是打击投资投机需求，比如满5年的普通住房转让时可免征营业税，那么对于已满5年甚至10年以上的普通住房，在个税征缴中是不是也可以区别对待呢？业内人士表示，不排除会对满一定年限的老房子给予适当的优惠，但可能性并不大。 猜想六：两套房面积“不达标”，卖房能否有优惠 可能指数：★★ 案例：胡先生咨询，夫妻双方名下有60平方米和40平方米的住房各一套，家里有两个小孩，总面积达不到南京市的人均住房面积标准，如果卖掉其中一套，能不能因“不达标”获得个税优惠？ 分析：对于人均住房面积标准不足全市平均水平的家庭买房，目前是有一定的保护措施的。比如南京市的公积金政策，就允许已办过公积金贷款但已结清，且首套房面积不达标的家庭，买二套房时再次申请公积金贷款。上海的房产税也对不达标家庭新购住房有优惠。但两套住房加起来仍不足全市平均水平的现象比较少见，以三口之家为例，96平方米便已经达标，这样的优惠意义也不是很大。

如果房子的产权人名下只有这一套房子,个人所得税是可以免征的.如果不止这一套,还有别的房子,那是要缴的。

房产交易税计算方法：

卖方：①印花税--0.05%；

②营业税--5.5%（个人购买住房不满5年的普通住房）；

③个人所得税（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%

买方：

①契税--1.5%（普通住宅享受1.5%的优惠税率；

即住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下这3个条件的住房为普通住房）--3%（非普通住宅按3%税率征收契税）

②印花税--0.05%

“满五唯一”中的“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。通常情况下，房子满足“满五唯一”的条件即可是免房子的个税和营业税。