为什么认为净现值法在理论上优于会计回报率等其他方法

财务净现值(NPV),是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和,它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标.其计算公式为:　　NPV=∑〔CI-CO〕ˇt〔1+i〕ˉt(∑的上面是n下面是t=0,表示第0期到第n期的累计)　　NPV=项目在起始时间点上的财务净现值　　i=项目的基准收益率或目标收益率　　〔CI-CO〕ˇt〔1+i〕ˉt表示第t期净现金流量折到项目起始点上的现值　　财务净现值率即为单位投资现值能够得到的财务净现值。　　其计算公式为：FNPVR＝FNPV／PVI　　　（16—40)式中FNPVR——财务净现值率；　　FNPV——项目财务净现值；　　PVI——总投资现值。在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定的折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。　　净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。　　财务管理学：投资项目投入使用后的净现金流量，按资本成本或企业要求达到的报酬率折算为现值，减去初始投资以后的余额，叫净现值(netpresentvalue,NPV)　　净现值的计算过程是：　　1、计算每年的营业净现金流量。　　2、计算未来报酬的总现值。　　（1）将每年的营业净现金流量折算成现值。如果每年的NCF相等，则按年金法折成现值；如果每年的NCF不相等，则先对每年的NCF进行折现，然后加以合计。　　（2）将终结现金流量折算成现值。　　（3）计算未来报酬的总现值。　　3、计算净现值。　　净现值=未来报酬的总现值－初始投资　　净现值法的决策规则是：　　在只有一个备选方案的采纳与否决决策中，净现值为正者则采纳，净现值为负者不采纳。在有多个备选方案的互斥选择决策中，应选用净现值是正值中的最大者。　【附】净现值法则的条件　　不考虑风险定义和测度；或是将现金流看做是确定的一致量；或是设定期望现金流和期望收益率。