物权法和土地流转对财产性收入的利弊？

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2025-02-13 01:06:42

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回答1：

土地权属管理是国家保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的一种管理。土地权属管理的中心环节是土地权属审核确认，主要包括土地登记发证和土地权属纠纷调处。

在土地登记发证方面，广西区土地使用权发证率较高，但集体土地所有权的初始登记发证率，却远远低於全国平均水准。截至2007年，广西区初始土地登记发证率为88.8℅。其中，集体土地所有权发证率仅为33.7%。和全国水准相比广西区的国有土地使用权和集体土地使用权发证率较高，但集体土地所有权民证率远远低於全国2006年达到的54%的平均水准。自2006年10月，广西自治区国土资源厅采取了多种措施，加强技术指导、将集体土地的土地所有权发作为建设用地报批的要件，将集体土地所有权发证率与建设用地报批挂钩等措施，有力推动了各地发证工作的开展。

在土地权属调处方面，2004年以来，广西区加大了土地权属纠纷的预防和处理力度，一方面积极做好工作，把案件解决在萌芽状态，另一方面加大对案件处理力度，及时处理各类案件。2006年以来，土地权属纠纷案件逐年下降，案件处理率逐年上升。

法律保障：确立不动产统一登记制度，完善土地徵收和补偿制度

《物权法》颁布实施後，作为明确物的归属的基本法、为发挥物的效用、保护权利人的权益、维护社会主义市场经济秩序提供了法律保障。《物权法》对土地权属管理主要做出的新规定。

1、确立了不动产统一登记制度。不动产登记既是不动产物权设定的条件，又是不动产物权有序转移的基础。《物权法》颁布前，我国国关於不动产登记的规定，主要散见在《土地管理法》、《城市房地产管理法》等行政管理法律制度和政策措施中不动产物权公示、公信的原则的肯定和继承，更有许多创新和突破，主要体现在以下几个方面：一是确立了不动产统一登记制度；二是确立了不动产登记生效原则；三是对更正登记、异议登记和预告登记制度做出明确规定；四是明确了不动产登记簿的效力；五是明确了不动产登记机构的赔偿责任；六是规定了不动产登记实行按件收费。

2、完善了土地徵收和补偿。《物权法》按照徵地补偿安置必须保证被徵地农民原有生活水准不降低、长远生计有善。一是明确了土地徵收必须以保护耕地为前提；二是明确了土地徵收必须具备法定条件；要求土地徵收必须是为了公共利益的需要，必须依照法定的许可权和程式，必须依法给予补偿；三是明确了土地徵收的法之定补偿范围。在应当支付的法定补偿费用中增加了社会保障费用。

3、创新了土地权利制度。《物权法》贯彻平等保护的原则。在土地物权体系方面做出了多项创新性规定：一是明确了集体土地的产权代表；二是明确了建设用地使用权可以在地表，地面或者地下分别设立；三是明确建设用地使用权可以通过出让或者划拨的方式设立；四是明确住宅建设用地使用权期中届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权届满後的续期，依照法律规办理，并明确了地上建筑物的归属问题。

利弊判断，土地权利体系将更加建全，土地登记将进一步规范

当前广西区的土地权属管理工作千头万绪，就《物权法》实施对广西区土地权属管理工作的影响做出利弊判断，有利於土地权属管理工作的开展。

1、土地权利人维权意识增强，但前期土地权属纠纷案件数量会增加。《物权法》确立了不动产登记生效原则，既土地权利必须经过登记才能生效。虽然这一原则未必能从根本上调动农民和农民集体的确权积极性，但是物权法这些规定促使了土地价值显化，土地权利人维权意识必须将大大增强。在《物权法》实施的前期，围绕土地权利产生的土地权属纠纷数量将会增多，主要有两个方面的原因：一是权利人的维权的维权意识增强，促使隐藏的土地权属纠纷浮出水面。《物权法》实施後，随著广西区集体土地所有权确权登记发证工作的快速推进，一旦当前的土地使用现状被打破，土地权利人将会强烈要求维护自身的权益，一批土地争议案件将会浮出水面。二是土地徵收工作更容易产生土地权属纠纷。《物权法》对土地徵收的法定条件进行了规定，但是没有具体的规定和要求，在操作过程中会出现对条文理解不一致的情况，被徵地农民对土地能否被徵收，补偿标准是否合理的理解不一，容易引发土地权属纠纷。

2、土地利权体系更加健全，但土地权纠纷类型趋於复杂化。《物权法》明确了建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设置，对地役权作了专门的规定。这些新的土地权利设置，解决了一此实践中存在的问题，更加健全了土地权利体系，但也将会引起新的土地权属纠纷类型的产生。导致土地权属纠纷类型复杂化。例如，建设用地使用权的公层设立，不但要求明确建设用地占用的面积和四至，还要明确建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度，使建设用地使用权人行使权利的范围得以确定。引起土地权属纠纷的类型就从原来的四至、面积等地表情况扩展到地上和地下权属的争议，增加了土地权属纠纷的类型，权属纠纷也随之复杂化。

3、确权依据应更加充分,但权属管理和权属纠纷调处难度加大。争议调处调处工作承载的使命是“定分止争”，而实现“定公止争”需要明确的依据。《物权法》实施前，从操作层面上看，土地权属争议调处工作主要依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》和《土地权属争议调查处理办法》。《物权法》作为一个实体法，在土地物权体系方面做出了多项规定。为土地确权和权属争议调处提供了更加充分的依据。但是，《物权法》作为实体法，只是从原则上和内容上对土地权利、土地登记进行了规定，并没有明确保证权利得以实施，或保证职权和职责得以履行的有关程式。在物权法实施的前期，土地权属管理工作的难度将会进一步增大。

4、土地登记进一步规范，但土地登记机关的压力明显增大。《物权法》实施前，我国法律关於不动产物权登记没有统一的机构和机制，例如国土地资源局主管土地登记、房管局主管房屋登记、林业局主管林木登记等，由於各种登记之间的技术要求和技术规范不同，实施中往往容易出现“重复登记”和“多头登记”的问题。《物权法》明确规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。”同时《物权法》对更正登记、异议登记和预告登记进行了明确的规定，为土地登记工作增添一新的登记类型。但是，这此规定仅仅是原则性规定，实践中尚缺乏具体的配套措施。如统一登记，目前还没有明确统一登记处的范围、登记机构和登记办法；同样更正登记、异议登记和预告登记。具体和操作程式和措施仍没有出台，一旦土地权利人申请对相关的权利进行登记，土地登记部门将处於“不得不办，不知如何办”的两难境地。

5、完善了土地徵收补偿制度，但保障经济社会发展用地的难度加大。一方面，《物权法》规定了“为了公共利益”，集体土地才可以徵收，但是没有明确具体范围。对於“公共利益”界定的不明定和多样性，将会给保障经济社会民展的用地需求增加难度。另一方面，在土地徵收的法定补偿范围中增加了社会保障费用，有可能产生更多的“钉子户”。对於社会保障费用的赔偿标准，即怎麼样才算“生活水准不下降”难以有明确的界定。

措施对应，完善有关管理法规，加强物权法的学习宣传

1、要尽快组织完善土地权属管理的有关法规、规章和技术规范。根据《物权法》的规定，对现行的行法规、地方性法规、规章以规范性文件中有关物权的规定进行修改或者废止；同时，要按照土地资源部的统一部署，结合我区的实际情况，积极稳妥地推进地方性配套法规、规章的立法工作。

2、要扎实好第二次土地调查工作，摸清土地家底。各地要高度重视并扎实做好第二次土地调查工作，全面查清农村集体土地所有权、农村集体土地建设用地使用权和国有土地使用权权属状况，及时调处各类土地权属争议，全面完成集体土地所有权登记发证工作，依法明确农民合法土地权益。也就是说，做好第二次土地调查工作，等於是给每一块土地为理了一个“身份证”，建立了具有完整信息的土地档案，为落实《物权法》奠定良好的基础。

3、要加大土地权属争议调处力度，切实维护社会稳定。一是对本地区土地权属争议案件进行常规排查，加强信息收集，全面掌握土地权属争议基本情况。二是提高应对和处理群体性突发性事件的能力，一旦因土地权属争议引发群体突发事件，立即启动应急预案，防止事态扩大和矛盾激化。三是注重热点案件处理。对於涉及农民土地权益、城市拆迁等土地权属争议案件，要善於发挥基层组织就地化解矛盾纠纷的作用，尽量用调解的方式解决争议。

4、要加强对《物权法》的学习和宣传。作为土地权属行政主管部门，要加强对《物权法》的意义、效用和具体内容的学习，深入掌握《物权法》的有关要求，提高自身的业务能力，并把《物权法》熟练运用到日常工作中，强化责任意识和风险意识，切实把本职工作做好。同时，要向民众开展《物权法》宣传，进一步宣传土地登记的法律效力、法律内涵和社会价值，从而推动《物权法》顺利施行并发挥重要作用。

回答2：

土地所有权的取得,只存在国家对集体土地的征收、征用问题，不存在买卖问题。对于集体土地所有权，不存在抛弃而丧失所有权的问题，只存在互换而取得所有权的问题。
物权法和土地承包法竞合时结合特别法思考

回答3：

使拥有土地的人更自由支配土地了，

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