摘要：个人住房抵押贷款虽被国内外研究和实践公认为安全性较高、利润稳定的信贷业务 ,但是但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。美国次级贷风波引发的全球性金融危机对各国经济影响深远。作为风险源头的房地产抵押贷款信用风险控制及影响因素的研究成为社会关注的焦点。文章对我国个人住房抵押贷款中的信用风险分类和引致原因、信用风险信号识别、信用风险的评估等问题进行了探析,并在此基础上提出了个人住房抵押贷款风险防范对策，以保障我国经济平稳运行。
关键词：个人住房抵押贷款 信用风险 防范对策
随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。数据显示,长期以来我国个人住房贷款占个人消费贷款的比重始终在75%-97%,1997年末全国个人住房贷款余额190亿元,到2007年底已达到3万亿,多年来一直保持着高位增长。随着个人住房贷款余额的增长,信用风险也不断累积,个人住房抵押贷款开始显现逐步攀升趋势,而其本身所携带的风险影响程度也随着扩大,再加之次贷危机的爆发以及目前房价的相对企高,这就更值得引起我们对其风险管理的关注了在社会信用制度不健全的情况下,借款人信用是个人住房抵押贷款风险的根本影响因素。因此,作为银行信贷产品,信用风险是银行首当其冲要面对的风险,也是解决个人住房抵押贷款风险的关键所在。
一、信用风险的分类和引致原因
信用风险是银行客户无力履约的风险,也是目前银行面临的主要风险。影响住房抵押贷款的原因包括银行自身的原因和非银行的原因。前者包括银行对借款人的调查失误、银行对住房估值偏差、贷后管理落后等等原因;后者则包括借款人本身还款意愿、市场变化、技术原因、企业管理落后等等原因,具体又可分为还款能力风险和还款意愿风险。个人住房抵押贷款还款期限长,通常要持续20-30年,在这段时间里,个人资信状况面临着巨大的不确定性,经济恶化及其引发的个人支付能力下降的情况很容易发生,这样便会形成还款能力风险。而在还款能力确定的情况下,借款人还可能故意欺诈,骗取银行贷款,拖欠还款,造成所谓的还款意愿风险。在过去,受传统计划经济体制影响,政府干预和银行治理结构缺陷因素被认为是导致信用风险的主要原因。随着我国金融业改革开放的深入,政府干预和银行治理结构缺陷因素正在消减,市场变化因素增强。
在美国,受次级债对全球金融市场和实体经济的冲击,一些金融机构由于大量投资于次级债而受到影响,出现流动性困难,最终破产或被兼并,连一些大的金融机构也难逃厄运。诸如美林公司被美国银行吞并,贝尔斯登被摩根大通廉价收购等等,足见住房信贷风险的破坏力。目前,我国的大中城市房价依然处于高位运行,而同时居民在住房投资和投机的积极性都空前增加,贷款买房的居民占绝大多数。同时在各国经济政策的刺激下,全球经济已经进入了恢复期,各种资源、原材料价格已经逐步回升,我国的很多企业都基本实现了扭亏为盈,消化金融危机中的亏损。随着企业业绩的复苏,油价、水价、电价的上调以及其他各类资产价格的上涨,我国经济中存在着可能的通货膨胀隐忧。而目前利率仍在低位徘徊,由此引发的可能的加息会使住房抵押贷款面临前所未有的风险曝露。因此,我们必须做好这方面的预警和预防工作,防止住房贷款信用违约集中释放造成的多米诺骨牌效应。
二、个人住房抵押贷款信用风险的信号识别
理论认为,资本结构、担保、企业规模、资本大小可以作为贷款信用风险的识别信号,但是对于个人住房抵押贷款,这些指标并不完全适应。目前而言,对于住房抵押贷款信用风险的识别可以基于以下指标的判断:
第一,借款者家庭资产净值的大小。家庭资产净值是指住宅的现有价值与其债务的现有市场价值之差。住宅作为抵押贷款的抵押物,是作为贷款人无力履约时银行需要变卖的资产,其现有市场价值的大小直接关系到违约情况下贷款损失所能挽救程度的大小,可以作为信用风险识别信号之一,也可以作为判断是否违约的一个最基本的决定因素。
第二,借款人的工作和收入来源。住房抵押贷款的偿还主要还是依靠借款人以后的工作收入来偿还,具有固定的职业和稳定的收入来源的借款人所发生的信用风险更小。
第三,借款人持有的资产。根据收入和资产转化的分析,借款人如有不能提供证明依据的经常性稳定收入,则必须具有一定数量的资产证明。审查收入不足以确定借款人还款能力的,银行会考虑到要求借款人出具具有流动性的金融资产以证明其还款能力。而当借款人持有资产急剧缩水时,我们可以判定此时发生信用风险的概率也会明显变大。
第四,征信机构报告。主要是判断借款者的还款意愿风险。可以说,以往的信用记录可以一定程度反映一个人的信用意识和价值观,而这种观念和意识很难在短时间内改变,借款人在以前的借款记录中违约频频,则在以后的借款中发生违约的概率也会很高。对于征信单位给出的历史的信用行为记录进行调查评估是规避信贷风险、保障房供安全的重要环节。目前呼吁建立信用档案的主要意义也在于此。
上述因素被认为是表征借款人信用品质的主要指标,也是判断住房抵押贷款信用风险的重要标准。
三、个人住房抵押贷款信用风险的评估
从20世纪末起,信用风险管理在国际金融界得到很高的重视和极大的发展。在古典信用风险度量方法基础上,新的度量和管理方法不断涌现,在突破传统定性方法的局限基础上,新的信用风险度量方法能够更为科学地进行定性和定量分析。国外提供的模型方法有J.P.Morgan(1997)的CreditMetrics模型、KMV模型、CreditRisk+模型、RAROC模型、KPMG公司的贷款分析体系等,然而目前对于国内来说,基于各个风险估值模型的特点和应用范围约束,并不存在完全适应个人住房贷款风险管理的模型,因而在国内住房抵押贷款实践中运用这些模型进行信用风险量化度量的并不多,更多地仍是依赖于信贷员或信用分析人员的职业判断。
国内可以针对个人住房抵押贷款建立一个独立的风险估值模型,这一模型可以将影响贷款质量的宏观因素和微观因素、长期因素和短期因素囊括进来,宏观方面的因素可以考虑失业率、GDP增长率及政府支出水平和特定地区、行业的经济指标值、证券市场指数,微观方面的因素可以考虑借款人的财务状况、受经济周期影响程度、个人诚信度、持有资产现值等等因素。在确立这一系列因素之后,就可以对每笔个人住房抵押贷款给出相应的量化评分结果,同时,再根据以往个人住房贷款的数据资料将评分估值结果同相应的损失期望值对应,那么就可以较准确估计出银行所持有个人住房抵押贷款的风险大小。
四、我国个人住房抵押贷款信用风险的防范措施和建议
1.采取利率可变性发放贷款的方式 。其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。
2.提高贷款审查力度和管理水平 。贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行严格审查，对于不同资信度的借款人，应采取不同的贷款安排。贷款人向借款人提供贷款后，应按协议催收贷款，在整个贷款偿还期间，借款人如有违反贷款协议的，应立即采取相应的措施进行处理。
3.通过保险降低风险 。保险是一种风险转移的工具，通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径。如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险，以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失。同时，贷款人也可投保住房贷款保险，防止借款人不能如期还款的损失。
4.提高银行自身消除风险、抵抗风险的能力。首先是健全银行内控制度,商业银行要建立严格的风险管理程序和培育良好的风险管理文化,银行在贷前调查、贷中审查、贷款审批、贷后管理等各环节要落实各项风险管理措施,建立科学的量化的风险管理系统,增强风险控制和预警功能。其次要提升信贷员工整体素质,增强其对金融、分析调查、评估、风险管理等知识的学习和掌握,加强员工的敬业精神和职业操守教育,减少风险估计的随意性,严防“假个贷”,杜绝人为控制信贷业务的情况,削弱银行内部个人在信贷发放问题上过大的个人决断权。再次要努力提高银行自身资本充足率,提高抵补预期和非预期损失的能力,管理层可以根据宏观经济形势建立动态资本和动态拨备要求,强制性提高银行的风险抵御能力。
5.稳步推进住房抵押贷款证券化。我们应肯定金融创新和资产证券化的积极意义,不能因噎废食。住房抵押贷款证券化实际上是把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券,它可以有效地分散和转移积聚在银行的信用风险。以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后,原来集中在银行的贷款资产在资本市场上转为各类投资者人的有价证券,由于抵押证券是以一组投资组合为抵押,个别信用风险被分散;同时,它也解决了银行面临的流动性约束,一定程度上转移了抵押贷款的风险。应该看到,近年来我国在房地产证券化方面进行了一系列探索和实践,取得了一些成绩。因此,应继续稳打稳扎,为住房抵押贷款证券化创造各种有利条件。
参考文献：《房地产金融》《信用风险管理》《房地产信贷战略与实务》
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