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急求一篇业主、业委会与物业公司之间关系的论文！！！或者物业公司、业主大会与居委会之间关系的论文！！

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2025-01-04 17:14:16

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回答1：

为了规范本市居住物业的使用、维修和其他管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境。根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过了《上海市居住物业管理条例》，该条例第十八条第二款规定：物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或业主委员会签订物业管理服务合同。第三款规定：物业管理服务合同应载明下列主要内容：（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；（二）物业管理区域的范围和项目；（三）物业管理服务的事项；（四）物业管理的要求和标准；（五）物业管理服务的费用；（六）物业管理服务的期限；（七）违约责任；（八）合同终止和解除的约定；（九）当事人双方约定的其他事项。第十九条规定：物业管理服务合同中当事人应当约定的物业管理服务事项有（一）住宅共用部位、共同设备的使用管理、维修和更新；（二）物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；（三）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；（四）保洁服务；（五）保安服务；（六）物业维修、更新费用的帐务管理；（七）物业档案资料的保管。

从上述规定来看，业主与物业管理公司之间形成的是合同法律关系，是平等主体的业主与物业管理公司之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业管理公司与业主订立《物业管理服务合同》是由《上海市居住物业管理条例》所规定的'应当'行为，合同一旦订立对物业管理公司与业主均具有法律约束力。双方应当按照约定各自履行相应的义务，不得擅自变更或解除合同。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用的原则。物业管理公司在《物业管理服务合同》中约定的保安服务事项，物业公司应尽其职，实施服务。为了加强本市居住物业安全防范工作，保障公民的人身财产安全，上海市房屋土地管理局、上海市公安局专门制订了《上海市居住物业保安管理办法》，该办法第十五条物业保安人员应当履行的职责中第（二）款规定：在物业管理区域内实施驻点、执勤、巡逻和安全防范检查。第（四）款规定：发现、制止现行违法犯罪活动，及时报公安机关。因此，业主在大楼电梯内或居室等其他物业管理区域范围内遭歹徒袭击，造成人身伤害、财产损失的，物业管理公司是否应承提责任，有二种不同意见。一种认为物业管理服务中'保安'指物业使用的方便安全，以及小区公共秩序的良好与稳定，物业管理公司不承担业主的人身、财产保险责任。除非在物业管理合同中有这方面的特别约定。然笔者认为，物业管理公司应承担违反《物业管理服务合同》规定提供保安服务和违反《上海市居住物业保安管理办法》第十五条第四款的违约责任。理由是：《上海市居住物业管理条例》已明确保安服务是物业管理服务合同应当约定的内容，且物业管理公司也实际收取了保安费，而业主遭受的人身、财产损害与物业管理公司未提供相应的安全保障有直接关系，故应承担相应的责任。需要指出的是，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身财产权益的，受损害方有权选择要求其承担违约责任或依照其他法律要求其承担侵权责任。若业主将纠纷诉诸法院，由此产生了双重请求权或称请求权竞合，即在当事人一方违约时，不仅造成了对方的合同权利的损害，违反了约定义务，而且侵害了对方的人身或财产利益，造成了对方人身与财产权的损害，违反了法定义务，权利人既可请求对方承担违约责任，也可请求对方承担侵权责任。由于违约之诉与侵权之诉在诉讼管辖、归责原则、举证责任、免责条件、责任形式、法律适用等方面均不同，故在处理此类纠纷时应针对业主的诉请，加以处理。做为业主应酌情正确行使诉因选择权，使自己的合法财产、人身权利得到应有的保护。

二、物业管理公司应如何承担违约损害赔偿责任

如果业主以物业管理公司违约为诉因提出对纠纷的处理，物业管理公司应承担违约责任这是勿庸置疑的。依照《中华人民共和国民法通则》规定，违约损害赔偿是不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件造成对方损失所应当承担的民事责任。其构成有四个要件：（一）合同义务的不履行或不完全履行，表现为拒绝履行、履行不能、不完全履行、履行迟延等。（二）合同另一方当事人受损害。（三）违约行为和损害事实之间的因果关系。即违约行为与损害事实之间存在引起和被引起的关系时候，才能谈到赔偿问题。关于因果关系有两种不同的主张：一是直接因果关系说，是指违约人应对由他的行为所产生的一切后果负责，大陆法系国家合同法一般采此主张。二是充分原因说，即违约人必须对他的行为为'充分原因'的损害负责赔偿。但对超出这一范围的损害不负赔偿，英美法国家合同法一般采此主张。我国合同法理论一般主张违约行为与损害后果有直接的因果关系，同时又与'可预见规则'同时并用，可预见规则即损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失。计算规则：1.损失赔偿额应当是全部损失，包括实际损失和可得利益损失。2.受害人有权就依照该合同本来应该获得和可得利益要求赔偿。3.受害人有权就其因为对方的违约所遭受的各种费用的支出要求赔偿。4.受害人要求获得的可得利益损失必须有确切的证据。5.损害赔偿不能以违约方违约所获得的利益为标准来确定赔偿金。（四）义务人对于合同义务不履行或不当履行有过错。过错包括故意和过失。虽然违反合同义务，但如果义务人并无过错，在一般情况下，不负责任。过失是指义务人对于履行合同义务应加以注意而未加注意，因而是一种不注意的心理状态，指履行义务人不细心、不经心、不关心或类似原因造成合同不履行、不完全履行等，并且在当时特定情况下并未按照法律的要求采取必要措施，以避免上述结果的产生。违约损害赔偿必须具备损害事实的要件以及损害事实与违约行为之间必须有因果关系。具备这两个要件再具备违约行为和过错要件，才能构成违约损害赔偿责任。

既然物业管理公司与业主形成合同法律关系，物业管理公司在业主人身、财产受到侵害过程中，因其未按合同约定，为业主提供保安服务，在物业管理区域驻点、执勤、巡逻和安全防范检查；及时发现、制止现行违法犯罪活动，为犯罪分子实施犯罪行为创造条件，提供便利。物业管理公司在主观上存有过错，这种过错具体表现为对应履行安全防范和发现、制止现行违法犯罪活动应加以注意而未注意和采取必要的防范措施，以避免伤害业主事件的发生。在因果关系上，犯罪分子实施犯罪行为与物业管理公司违反合同约定，且疏于管理，为犯罪分子向业主实施犯罪行为直接提供便利场所，因此，笔者认为对于业主的损害，物业管理公司具备了违约损害赔偿构成的四个要件，业主享有损害赔偿请求权，物业管理公司应承担相应的损害赔偿责任。至于物业管理公司在业主损害赔偿中是全部由物业公司进行赔偿，还是由物业管理公司赔偿部分损失。笔者认为，由物业管理公司赔偿业主部分损失较为合理，理由是虽然物业管理公司存在违约行为，且应进行违约损害赔偿，但主要责任者应是犯罪分子，次要责任是物业管理公司，故责任应由物业管理公司与犯罪分子共同承担，如业主的全部损失均要物业管理公司赔偿，属扩大物业管理公司责任范围，有失公正。对于赔偿的数额，在目前法律尚无明文规定的情况下，应分清责任的主次，酌情作出处理。

三、业主提出与物业管理公司解除

《物业管理服务合同》的主张，是否应予支持

由于业主在物业管理区域内受到伤害，原因之一在于物业管理公司未按《物业管理服务合同》的约定在案发前提供必要的物业保安服务以防止事件的发生，而且在事后也未采取补救措施，及时报告公安部门，经历过上述事件的业主对物业管理公司失去信任，因此，提出与物业管理公司解除《物业管理服务合同》，业主的主张有一定道理，但在法律上是否成立，个别业主要求解除与物业管理公司的合同，对于整个物业管理区域内其他业主的管理以及对受害业主会造成何种影响，是利是弊，值得进行探究。

《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第九十四条规定，当事人可以解除合同的情形中包括当事人一方以自己的行为表明不履行义务或有违约行为致使不能实现合同目的。根据上述规定，业主在物业管理公司不履行保安服务，连业主基本的人身安全都得不到保障，不能实现发现、制止现行违法犯罪活动之合同目的的情况下，提出与物业管理公司解除《物业管理服务合同》的理由似乎符合情理。但《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。另从《上海市居住物业管理条例》对物业管理服务合同的规定来看，《物业管理服务合同》与其他民事合同相比，有其自身特点。首先，物业管理服务合同具有诺成性、有偿性、双务性、要式性。其诺成性体现在物业管理服务合同自物业管理公司与业主或业主委员会双方意思表示一致即可生效，而不以业主实际交付物业为合同成立要件；其有偿性体现在物业管理服务合同双方当事人应互为支付对价，即物业管理服务公司提供管理服务，而业主则支付管理服务费用；其双务性体现在物业管理服务合同一经成立，当事人双方均有一定义务，双方的权利与义务具有对应性，一方的义务也即他方的权利；其要式性体现在物业管理公司与业主或业主委员会订立的合同必须采用书面形式，而且需统一格式，还须将合同报所在地区、县房地产管理部门备案。其次，《上海市居住物业管理条例》第十八条第一款规定：业主或业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业；该条第二款还规定：物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务合同。在此条规定中用了'应当'一词，说明业主居住在物业管理区域内必须与物业管理公司订立《物业管理服务合同》。由于物业管理服务是物业管理公司对全体业主提供服务，业主一人提出与物业管理公司解除合同，对物业管理公司来讲，会造成管理上的麻烦。在一个物业管理区域内，由几家物业管理公司来管理，会造成在同一个区域内的几种管理模式，造成管理上的混乱，更不利于业主的安居乐业。因此，从社会效果来看，对于少数业主提起与物业管理公司解除《物业管理服务合同》的主张，不应支持。但对于物业管理服务质量确实存在严重问题的物业管理公司，可由该物业区域内过半数业主或由业主委员会提出与该物业管理公司解除《物业管理服务合同》，重新委托其他物业管理公司进行物业管理服务亦是可以的，《上海市居住物业管理条例》对此亦有明文规定。

四、对当前物业管理服务质量的分析和建议

'物业管理'一说在我国还刚刚起步，有些物业管理企业对机制的转换不适应，仍习惯于过去的'衙门式' 管理方法，这主要是由于许多物业管理公司是由原房管所转制而来，一些工作人员尚未实现观念和工作作风的转变，未认清其改革后的民事法律地位。物业管理公司不迅速树立良好的企业形象，很可能在国际化的国内市场中被淘汰出局。因此，物业管理公司必须认清形势，加强自身形象设计，大胆引进世界最先进的管理技术和管理方式，同时还应积极利用各种社会渠道，把握时机培训本企业职工，招聘具有专业特长的物业管理人才，以增强企业的竞争实力，不负全体业主之重托，为业主营造一个整洁、安全、舒适的居住环境，真正达到物业服务管理的目的。

笔者认为，要提高物业管理公司的服务质量，可从以下几方面加以改进：

1. 对物业保安的定位应明确，物业保安的职能究竞是对小区物业的保卫，还是对业主个人生命安全的保障或保证；物业保安对恶性事件的发生是防范还是防止。《上海市居住物业管理条例》有关条文的应用解释第十一条第三款规定：物业管理服务合同中的保安服务应根据不同物业的保安要求明确保安的内容及收费标准。因此，物业管理公司应具体明确其职责，并落实到具体保安人员，确实做到发现、制止现行违法犯罪活动，及时报告公安机关，防止恶性事件的发生。

2. 物业管理公司对业主或使用人的承诺应兑现，区、县房地产部门应对物业管理公司加强监督管理和指导。如有的物业管理公司与业主约定，由物业管理公司选聘'专业保安公司'进行保安服务、电梯由持证人操作，并有驾驶员24小时提供服务，但因津费等原因无法兑现，使原约定留于形式。

3.全面落实《上海市居住物业保安管理办法》和《上海市住宅电梯管理的若干规定》。切实做到物业保安人员发现、制止现行违法犯罪活动，及时报告公安机关。住宅电梯由专人驾驶、管理等。

4.在全市建立物业管理公司已有数年，在总结管理经验的基础上，应对其服务质量的考评建立新的评估体系，对于物业服务管理人员的考核标准也应有所提高，对于非经专业培训人员限期培训或予以解聘，从服务管理者的人员素质上下功夫，使物业服务管理上一个新的台阶。

5.随着物业服务管理水平的提高，对于物业服务管理的收费标准也可适当提高，达到权利与义务的平衡一致。

6.物业管理公司应针对外来人员居住情况掌握难的特点，寻找对策，协同公安部门，做好外来人员的登记管理工作。物业管理区域的门卫应做好短时进入居民住宅人员的登记工作。

7.立法部门应制订相关法律，对业主在物业管理区域内造成人身、财产损失的赔偿标准及数额加以规定，切实保障业主的人身、财产安全，推进物业管理公司服务水平的提高。

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