商品房公摊面积规定有哪些?公摊面积测算方法

2025-02-10 08:47:36

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回答1：

1、突出墙面和在房屋内的承重结构柱的面积计算

在高层建筑中，因结构需要，在下面几层（商业区和办公区）可能有与墙体相连和屋内独立的承重结构柱，其面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积中（分零摊位除外），这意味着此面积还要去分摊其它的共有面积。

此种处理方法的弊端在于承重结构柱是出于整栋建筑的结构需要而设计，并不为某一户专用，把其面积计入该户套内建筑面积不符合产权人的客观利益。

《房产测量规范》明确规定有“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”，由此可见把承重结构柱纳入套内面积是不符合国标精神的，而规范中并没有明确承重结构柱由哪些范围来分摊，因而我们采取上述处理方法也是不得已而为之。建议：承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构考虑，应由整栋房屋共同分摊。

2、关于自然层的认定

《房产测量规范》中规定“楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算”，这就要求必须对自然层有明确的定义。《房产测量规范与房地产测绘技术》一书中对自然层作了如下定义：房屋自然层数是指房屋的楼板和地板结构分层的层数，因此，复式（或跃层）结构中上层应算自然层数。由此引发了一些值得探讨的问题：

（1）户外楼梯、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井的面积会大幅度（甚至成倍）增加，势必会加大复式房（或跃层）权利人的共有面积分摊量。而对于住宅来说，一户房屋在梯道上只有一个入户门、一个垃圾道开口，只因是复式（或跃层）就加算梯间、垃圾道等的面积有些欠妥。

（2）当一栋房屋中复式（或跃层）结构与错层同时出现时，外墙面积如何计算。如图二中A部分为复式结构而上下为错层，显然外墙是在复式结构处算两层其他部位算一层，如果复式与错层情况复杂，则外墙面积计算的难度会大大增加，同时也不利于图形和数据的计算机处理。这种情况我们在实际工作中已多次遇到，我们都没有把复式结构（跃层）的上部算作自然层，这样相关矛盾也都迎刃而解了。

3、共有面积被分摊到不同功能区或楼层的计价差异问题
这是从房屋面积测算工作而引发的思考。随着国家住宅商品化的深入和房地产市场的日益活跃，房屋的产权关系越来越复杂，由传统的单一产权向多元产权转化。因此共有面积计价与共有面积计算和分摊呈现出的矛盾越发突出：如地下室的销售价格往往比地上部分低得多，当其为共有面积被分摊到不同功能区或楼层时，其价位也被确定为与该功能区或楼层的价位一致。若同时被摊位和住宅分摊，则会出现同为地下层共有面积而价位差异畸形的情况。显然，这种计价方法对权利人利益是一种极大的侵害，但是又十分隐蔽。故特提出如何从面积计算的角度出发来解决这一矛盾与各位探讨。

4、非住宅共有建筑面积的分摊方法

针对非住宅共有面积关系复杂、分摊方法不易把握，特提出“先整体后局部，分次计算”的方法。
从设计角度考虑，对非住宅而言，一般情况下其设计功能的最小单位为层，因此，把分摊的最小单位划定为层是合理的。这样，不管每层内权利人是否确定，都能保持其前后分摊界定的一致性。

在以层为最小单位进行分摊前，先以房屋划分的功能区为单位对整栋公用的共有面积进行分摊，再以层为最小单位进行对功能区内共有面积的分摊，在这之后当出现因购房者的使用需求而修建割断，形成楼层内新的共有面积时，为能进一步明确各权利人应分摊的面积，应进行第三次分摊，即用割断本层的套内建筑面积去分摊因割断产生的共有面积。若功能区内各层结构完全相同则可省去分层分摊的一步，这样并不会影响计算的结果。用这种方法处理有两个明显的好处：

1、计算过程清晰明了，易于过程表达和判读；

2、在遇到按权利人购买力分割销售时，不会影响已发证房屋的权属登记面积。

5、空走楼梯的面积计算

在一些综合楼宇中，经常会出现下面几层（一般是非住宅）通往上部功能区（一般为住宅）的楼梯（含步行梯和电梯）连续空走的情况，即该楼梯在下面几层不开门而直接通过。如果严格按照“谁使用，谁分摊”的原则进行分摊无疑无端加大上部功能区的共有面积。从使用功能来看，空走楼梯确定是只为上部功能区使用；而从设计角度看，它的出现是出于为上部功能区使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而专门设计的。因此我觉得楼梯空走部分由其经过的功能区和其服务功能区共同分摊较为合理。

房屋面积计算是一项政策性极强的专业技术工作，房屋面积的准确与否涉及到千家万户的切身利益。因此，一个房产软件开发公司，在软件开发推广与应用房产软件方面，有理由了解技术细则并以之指导工作，这是至关重要的。

（以上回答发布于2015-12-07，当前相关购房政策请以实际为准）

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