很多人推崇新加坡模式，认为新加坡高达87%的住房自有率（2010年数据）很值得羡慕，以为如果中国也能实现这么高的住房自有率，那一切住房问题都迎刃而解了。但笔者以为，如果中国要学习新加坡模式，先要考虑三个问题。
首先，新加坡经验能不能学？笔者以为，新加坡住房模式的核心是住房供应的政府计划型主导，但这种模式很难照搬到别的地方，世界上没有哪个国家能够仿效新加坡成功就足以说明。一个根本原因在于，新加坡是一个城市国家，其城市是一个封闭的经济体，本地人口稳定增长，外来人口数量受到很强控制，这样政府对住房需求了如指掌，从而可以做到住房供应的针对性，有条不紊地提供计划好的组屋来满足住房需求。而其他国家都远不止一个城市，中国上海、北京、广州这样的城市，非户籍人口比例很大，达到三分之一以上，而且流动性很强，住房需求的无序波动性大，很难按照一个既定的计划来提供住房供应。
第二，新加坡经验有必要学么？很多观察家都指出，因为新加坡是一个小国家，时刻面临强邻的威胁，如果社会不稳定，马来西亚就会吞掉它。所以李光耀立国之初就把解决居者有其屋作为立国的基本国策，执政党始终把提高居民住房自有率为促进社会稳定、增强社会凝聚力的基石，在这点上完全没有讨论的余地。但其他国家并不一定需要通过住房自有率来绑住民心，实现团结。展望世界各国，住房自有率从来不是与社会和谐程度一一对应的东西。比如往往越是不发达国家越是住房自有率接近100%，最低收入国家的人们都自己建房。中东国家近乎100%住房自有率，还是挡不住郁金香革命。发达国家中，英国、美国、意大利、西班牙住房自有率达到68%，但同样发达的瑞士、德国、法国和瑞典则只有40%～50%，而后者这些国家的社会和谐程度被公认比前一组更高。
从国际对比来看，中国城市住房自有率上升空间不大。从中国经济发展的阶段性来看，也没有必要性。首先，由于中国居民收入差距分化严重，大量中低收入家庭无法承受购房经济负担，哪怕商品房价打个对折都照样买不起，以租房来解决他们的住房问题更加实际；其次，中国还处于快速转型中，城市中总会存在很大一部分流动人口或暂住人口，他们不愿买房，宁可租房。政府应该鼓励这种行为，同时也是促进劳动力市场流动性的需要。
第三，新加坡经验真的应该学习么？主张政府应该尽量帮助人们实现购房的，往往都以孟子所说有恒产者有恒心作为依据，认为人们有了房子之后才会对社会更加认同，社会才会更加稳定。如果对中小城市而言，买房就是生活安定的标志，政府无妨多鼓励购房。但对于大城市，尤其大城市的夹心层，既不可能，也不适宜推行用鼓励买房来安定他们。因为这部分人群的特点是具有流动性，住房困难具有阶段性和临时性特征。对他们而言，最主要的是要先解决居住问题，其次才是资产积累问题。从财力出发，政府也只能解决居住问题，资产积累问题不是政府的义务，也无法解决。如果政府要解决资产积累问题，相当于介入到居民投资领域，这是很危险的。这个契约暗示一旦形成，就无法摆脱。政府要一直背负稳定房价、促进住房资产保值增值的使命，否则一旦房价下跌，社会矛盾就会全面激化。
新加坡，乃至很多亚洲国家与地区，都试图推行更多的住房自有率，都想鼓励居民尤其中产阶级和夹心层尽可能多买房，这固然与亚洲人的居家置业文化传统有关，根本上也在于这些地区的政府都推行的是低福利主义。政府希望老百姓自己为自己储蓄，自己为突发事件负责，政府只承担最少的福利保障义务。住房资产被看作最好的储蓄方式。
这也是英美自由资本主义与欧洲大陆福利主义的一个根本区别点。英美鼓励人们买房，住房自有率多在68%左右；欧洲大陆国家如德国、法国、瑞士和北欧，不鼓励人们买房，住房自有率只有30%～50%，大城市更低。但相对应的是，英美实行低福利，欧洲大陆实行高福利。道理很简单，当一个国家把公共财政资源过多投入到对住房的扶持政策上，必然减少对其他福利的支持。也就是说社会保障福利与住房自有率之间存在替代关系。
结论：与新加坡不同，中国仍然处于快速城市化进程之中，数以亿计的人口在大量流动之中。住房政策要服务于促进城市化中国国家建设核心命题这个历史重任，为此住房供应不能只为解决短期的安定和民心问题，要放眼国家长远发展战略，要有高度的灵活性和可扩展性。满足外来新增人口的阶段性住房需求是住房政策的重点。同时，与新加坡不同，中国还处于经济与社会管理体制的转轨期间，从政府能力建设和社会建设角度来说，政府在住房方面应该更多是发挥组织协调和法律规制作用，但资源的初次配置仍然要尽量从政府转移到社会、更多发挥市场机制的作用，政府主要通过税收、转移支付等手段在二次分配的调节上入手。在住房方面也要防止打着民生保障的旗号重新走大政府、政府高度集中垄断资源配置的老路。
（作者系复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任、副教授）录入编辑：张珺
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