卖方可否以网签价低于实际售价为由毁约？

2025-02-07 17:43:42

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回答1：

　2010年的北京房价，象过山车一样，令人“心惊肉跳”，从通州、大兴房价的月涨一倍，到政府调控后急降30%。到底何时该买，何时该卖，购房者一时难以判断。然而，一旦决策失误，决策者面临巨大的价格落差当然想极力挽回或者弥补。笔者从代理的众多毁约案例中举例，从法律角度予以分析，希望能给房屋买卖双方一点启示。　　一、案例　　张三欲从李四手中购买一户两居室住宅，位于北京市通州区，双方在中介公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定房屋售价115万，预付49万，李四配合张三办理网签和过户手续。然而，从签合同、付定金、凑钱、付完剩余预付款以及双方办理网签后，一个月过去了。在通州建新城的政策影响下，这一个月的房价涨了80%左右。面对差一个月的时间八九十万的房屋差价，李四心有不甘，于是拒不配合张三再履行其他过户手续。李四所找的理由却不是房价大涨，而是主张一个看起来很“合法”、“合理”的理由。因为在办理网签的过程中，李四发现网签的房屋价格是83万，与房屋实际售价相差32万之多，实际上张三在逃避国家税收，那么，这种违反国家税法的行为当然会造成买卖合同无效，而买卖合同无效的后果当然就是买卖没有成交，李四就可以堂而皇之地按大涨后的房价将房屋再行售出，从而净获巨额利益。李四依此提起诉讼要求法院确认该合同无效，遂起争端。　　二、法律分析　　根据《中华人民共和国合同法》第44条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，因为法律或者行政法规没有规定房屋买卖合同必须经过批准、登记后才生效，所以房屋买卖合同是双方合同中约定或者双方签订合同时成立并生效。也就是说有约定的按约定，没有约定的，一般视为签订合同时即成立并生效。　　那么房屋买卖合同无效的情形有哪些呢？根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，在房屋买卖签约中出现网签价格与实际售价相差较大的情形是否符合上述无效合同的条件呢？笔者作如下分析：　　1、案例中张三不存在欺诈和胁迫，因此不符合第(一)项；2、张三和李四也没有恶意串通，因此不符合第(二)项；3、这种阴阳合同不一致的签约形式政府已经明令禁止，是不允许的，因此这种在形式上也是不合法的，所以也不存在第(三)项情形；4、那么这种避税行为是否损害了社会公共利益呢？笔者认为，间接地说的确对社会公共利益有损害，国家税收减少，势必对公共利益的回馈就减少，当然间接损害了社会公共利益，因此第(四)项看来是符合了；5、非法避税的行为当然违反了国家有关纳税的强制性规定，当然看来也符合第(五)项规定的情形。　　综上，是否可以得出结论：张三与李四的房屋买卖合同的确无效呢？笔者有不同观点。理由如下：(1)合同某个条款无效并不导致整个合同无效，阴合同(黑合同)无效并不导致阳合同(白合同)无效。合同虽然是一个整体，但合同不同条款又可以分开剖析和分别对待。某一条款无效，无效责任方只对某一条款承担相应的法律后果。本案例中，张三避税，国家税务机关可以依法征补税收甚至处罚，但张三和李四的合同并不会因此而无效。阳合同中价格条款无效，并不能否定阳合同中其它条款的效力，当然更不能否定阴合同全文有效。阴合同往往体现了买卖双方的真实意思，当然也是合法成立并生效的合同，李四无权以阳合同价格条款无效来毁约。(2) 依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，也就是说，只有违反效力性强制性规定才会导致合同整体无效。什么是效力性强制性规定呢？笔者的理解是，在民事诉讼中，只有法律有明确规定，或者可以明确推定违反该规定合同整体是无效的，才能属于效力性强制性规定。那么对于案例中，只有阳合同中价格条款有一定的避税嫌疑，并没有法律规定会导致合同整体无效，也不能推定合同整体无效，因此李四的主张在法律上也是没有依据的。(3)张三的避税行为理应由行政机关通过行政法律关系调整，在民事诉讼中李四没有对抗的主张权利。张三和李四签约并已经实际履行的，反映双方真实意思的阴合同理应是成立和生效的合同，并不会因为在网签中的避税行为而导致整个合同无效，当然张三也理应补足税款，依法纳税。　　在民事交易当中，一个贯穿始末的原则就是——诚实信用原则，这个原则被誉为民法领域的帝王规则，所谓“帝王规则”，当然就是至高无上，不可侵犯之意。市场交易行为都存在一定的风险，但只要是完全民事行为能力人，合法的民事主体，对交易的风险应当合理把握，并承担认知和决策的风险，见得思迁，背信弃义，只会带来更大的损失甚至自取其辱。

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