二手房交易的风险以及如何预防

2025-02-24 00:45:23

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回答1：

、二手房交易当中市场价格风险价格问题是二手房交易中最大的问题。卖房人习惯于拿同地区商品房的房价来比较自己所售房屋价格，导致二手房价格与商品房价格差距不大；而买方由于考虑到自己所买的房屋是一个旧房，因此出价较低，从而导致双方价格相差悬殊，无法成交。建议买卖双方参考以下因素，对标的房屋价格有一个清醒的认识：1、房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50 年，每年的折旧率2％。另外，旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，相应房价也应适当调低。2、环境因素。环境因素既有自然的，也有社会的；既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。二、二手房买卖当中的法律风险 1、买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约，使出卖人不能得到全部房款。 2、标的房屋所存在的风险。这方面的风险主要有：用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属存有争议；房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；交易房屋存在质量问题。 3、交易手续方面的风险。房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关房产部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用，并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。三、应对对策：　　二手房房屋质量一目了然，价格比新房便宜很多，物业费低廉，现房交易等等这些看得见的好处，使二手房买卖异常活跃。通过二手房中介公司来寻找合适的房源对于买卖双方都省心，中介公司对二手房业务办理专业，能为买卖双方省去很多麻烦。而且中介公司能在这个过程中所起居间担保作用，站在公正的立场上，促进买卖双方交易的安全进行，保证双方的利益不受损害。但当前社会上二手房中介公司良莠不齐，如果不慎委托了不正规的中介公司，就很可能使委托方受到损失。在这种情况下，买卖双方就要认真挑选一家放心、诚信的中介公司。这样的公司，有经验丰富的正规执业经纪人和良好的房款托管机制保障，可以最大程度地降低房屋交易风险。而熟悉交易流程又有责任心的经纪人，不但可以将售后服务做得稳妥又快速，而且可以避免或化解交易过程中的风险。 1、找一家“放心中介” 　　如今北京的二手房中介公司真是多如牛毛，房地产市场的火爆，使越来越多的企业和个人都想分一杯羹。如果只是随便的找一家中介公司相信不是很困难，但是要找到一家较高知名度、口碑较好的中介公司，恐怕就不是一件容易事了。对于买卖双方来说，找到一家放心中介很重要。一般要看看公司的营业执照和其经纪资质证书，确定它是否有房地产中介这项业务;还要看看公司的办公环境、公司的规模和公司是否有自己的网站，因为能拥有自己网站的中介公司，一般都比较重视公司的外部形象。 2、比较各家服务质量，省些服务费　　不要以为每一家中介公司收取的服务费都是一样的，其实不然。一般来说，正规的中介公司收取的服务费价格较低，且明确规定只能收取成交金额的3.5%。其中2.5%由卖方支付，另外1%由买方支付。相比之下，不正规的中介公司收取的费用没有明码标价，一般是根据具体情况而定，所以完全有买方或卖方被中介公司当做冤大头、被狠宰的可能。 3、买卖双方当面谈清房子事宜，防止中介公司吃差价　　违规二手房中介公司，会利用买方与卖方没有时间当面谈具体事宜的机会，在房价上吃差价。所以，买卖双方要尽可能当面谈清房子的具体事宜，这样才能避免不必要的损失，真实地了解二手房的价格。　　此外，有的中介公司为了促成买卖成功，单方面向买方保证房子的内部环境。如果信以为真，可能就要吃亏了。大多数的时候，中介公司的口头承诺都是不可信的。要想避免这种无形中的经济损失，买方就要在签订买方合同时留一个心眼，白纸黑字注明最可靠。 4、买方要保持清醒的头脑，谨防花高价买入二手房　　据业内人士分析，目前二手房市场现存的最多的是50万元一70万元左右的中高档房源。但一般来说普通工薪家庭最想买的是30万元上下，七八十平方米的二室一厅。这样的二手房，既适合自己居住，也适合投资。但事实上，中介公司手里的中低档房源不多，且流转很快，几乎是一到手就卖出去了。　　为了招揽生意，部分中介公司仍然推出品种繁多的中低档理想房源。当真的有消费者在看到广告后上门咨询时，接待员通常都描绘房源供不应求的假象，然后再伺机推荐手头并不理想的房源。所以除了以上几点，无论买方或卖方在与二手房中介公司签订买卖合同或委托协议时，对相关的条款要仔细考虑，如果可能的话，最好有律师或者了解二手房相关政策、法规的人帮忙把关。

回答2：

一、卖方的法律风险：1、买方迟延付款；2、买方不能足额付款；3、房产市场下行时买方毁约。二、买方的主要风险有：1、卖方未按约交房；2、卖方不协助办理过户登记；3、买卖交易无效；4、卖方配偶声称不知情；5、卖方不迁出户口。

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