签订认购书后想退房怎么办?

2024-11-23 04:05:12
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回答1:

由于已经签订了认购书,如果购房人在认购书约定的期限内不积极与开发商就签订正式的商品房买卖合同进行磋商,那么开发商就会以购房人违约为由没收定金。购房人无疑白白损失了数额不小的定金。此时,购房者如何才能有可能把定金拿回?

1、一定要去和房地产公司磋商商品房买卖合同的签订事宜。

认购书(包括某些意向书)在法律性质上属于预约合同,其约定的是双方有在规定的期限内签订本约——商品房买卖合同的义务。认购书或认购协议的本身约定的是当事人为特定行为的义务,而不是对行为结果的直接确认,通俗一点说,就是合同约定的是双方当事人在规定的期限内去签商品房买卖合同这个行为,至于是行悄否最终订立商品房买卖合同并不属于该合同约定的内容,毕竟签订认购书并不意味着双方已经就本约的条款已经达成共识了,除非认购书中包含了将要签订的商品房买卖合同的全部条款。只要当事人为缔结买卖合同而进行了磋商,就是履行了预约的义务。总之,签订认购书,不一定日后要签订商品房买卖合同,但日后一定要去和房地产公司磋商商品房买卖合同的签订事宜。

2、了解法律规定。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

从该规定可知,如果因购房者的原因而不签订正式合同,则定金要不回来;如果开发商不签订正式合同,则定金双倍返还;如果不可归责于任何一方未签订合同,则定金返还。

3、理智迂回协商,禁止粗暴违约

在已不愿意签订正式合同的情形下,一定要冷静处理,不要直接向开发说要违约,不签订正式合同,如果这样操作,基本不可能拿回定金。简单讲,要理智迂回违约,不要粗暴违约。比如说,买方在签订认购书后,虽然内心反悔,但是并不表现出来,仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定,毕竟《认购书》档唤渣只能确定一些最基本的条款内容,正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款购房者与与开发商怎么商量也无法达成一致,导致双方无法签订《商品房买卖合同》,那在法律上看,就符合不归责于任何一方情形了,那样就不适用定金条款了,定金原数退还。比如签订《认购书》后,因国家出台新政策,使购房者不符合购房条件或无法取得银行按揭购房贷款,从而使得双方未能签订商品房买卖合同,属于不可归责于当事人双方的事由,购房者有权要求开发商将收取的定金返还。

在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条  当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

扩展资料:

商品房认购书

认购链雀书内容一般包括:

(1)买卖双方当事人的基本情况;

(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);

(3)房屋价款计算;

(4)定金;

(5)签署正式买卖合同的期限。

认购书常见于商品房交易中,由其引起的法律纠纷也不少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条第一次以规范的形式对认购书进行规定。

认购书为预约合同,其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为,预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。

参考资料:百度百科最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律

参考资料:百度百科商品房买卖合同

回答2:

认购协议书签订后,要是退房的话看这个协议中有没有相关的规定,要是没有规定的话就不能进行退房了,除非是房子的质量的确不一样,和当初签订协议书说的话不一样。

从目前的法律规定与法院审判实践来看,可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。

1、约定条件,是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。

如房产商延迟交房超过一定期限,购房者可以要求退房。另外,购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。

根据《合同法》规定的基本原则,双方当事人约定了退房的具体条件,且购房者又能证明该条件成立,若购房者在与开发商协商难以达成共识时,起迅竖诉至法院要求退房,一般都会得到法院的支持。

2、法定条件,是指根据亩镇大法律的规定,当一方当事人无正当理由拒不履行购房合同义务的,购房者可以退房的条件。

总之,综合起来出现下列情况的,购房者可以要求退房:

1、开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情形。

在购房合同中,双方当事人一般都要约定开发商交房的时间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下,开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后,购房者却迟迟得不到开发商的入住通知。

此时购房者可以向开发商发出催告通知,如果开发商超过3个月还不履行交房义务,购房者就可以与开发商解除购房合同,要求开发商退房。

2、开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋,在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的,购房者可以要求退房。

前面曾经提到过,开发商在预售房屋的时候,需要取得相关部门的批准,尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。

开发商在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作,其与购房者签署的购房合同属于无效合同(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效)。

对于无效的购房合同,应当恢复原状,即购房者应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同,开发商应当将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。

3、开发商与购房者签订的购房合同无效,购房者可以要求退房。

根据《民法通则》、《合同法》的有关规定,合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还,具体到购房合同上就是购房者退还房屋,开发商退还购房款。从实践上来看,造成购房合同无效的常见情形有:

①开发商无权处分该房产。主要是房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的、该房屋权属有争议、司法机关、行政机关依法裁定、旅粗决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。

②开发商存在欺诈情形。购房者以此项理由请求退房,在实际中法院支持的并不多,主要因为购房者对开发商存有欺诈的故意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的出现,购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签章认可。

3、开发商擅自变更设计规划,影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向,影响购房者居住的,购房者可以要求退房。

根据《商品房销售管理办法》第24条规定:

“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房:买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。”

根据上述的规定可知,开发商在经过规划部门批准和设计单位同意变更设计的情况下,应当书面通知购房者,告知变更设计规划的事实。如果变更设计规划影响到房屋的质量或使用功能的,购房者是有退房的权利的。开发商此时应当向购房者返还购房款,并且支付利息。

4、无法得到银行或公积金管理中心的贷款。

在签订购房合同时,购房者除一次性付款或分期付款外,一般的情况下,都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。

如果是公积金贷款,需要开发商出具相关资料,交由公积金管理部门审核,如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的,购房者因此而不能取得公积金贷款的,购房者就可以要求退房。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定:

“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

根据上述的规定可知,购房者未能取得银行商业贷款,导致商品房买卖合同不能继续履行的,双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房,开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。

5、开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。

根据法律的规定,由于开发商的原因,购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证,购房者就可以要求退房,并且可以要求开发商承担赔偿损失。

另外,由于前几年一些房地产运作不规范,一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生,导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证,对此种情况,购房者也可以要求退房,并让开发商承担违约责任。

6、房屋面积误差超过3%,购房者可以选择退房。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第(2)项规定:

“面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%a)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人:房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

根据上述的规定可知,如果开发商交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%),购房人是不能要求退房的,如果房屋面积误差比绝对值超出3%,购房者是可以要求开发商退房的,并有权要求开发商返还购房款及利息。

但在实践中,房屋面积误差比绝对值超出3%,购房者很少会去选择退房,此时选择开发商承担法定赔偿责任会对购房者更有利,更何况是在房价上涨幅度较大的时期。

7、房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者是房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。

房屋主体结构质量不合格是房屋的“硬伤”,目前北京房地产市场较少发生,但在外地房地产市场,开发商承建的房屋主体结构质量不合格的情况时有发生。

若出现上述情况,开发商是难以拿到《竣工备案表》的,亦无法按约定的交房时间向购房者交付房屋。此时,购房者可以请求解除购房合同,并要求开发商承担赔偿责任。

8、因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的,购房者可以选择退房。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定:

“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

根据上述规定可知,因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,购房者是可以要求开发商退房的,并有权要求开发商赔偿其经济损失,其向法院提起的诉讼请求也会得到支持的。

但是,一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用的,主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内空气质量的或房内噪声大,影响购房者身体健康和居住的情况等。

9、开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。

如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或将房屋出售给购房者后,又将房子抵押给他人,或直接将房屋又出售给第三人,购房者在查明情况属实后,就可以要求开发商退房,并且有权要求开发商承担赔偿损失以及违约责任。


扩展资料:

商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

认购书内容一般包括:

(1)买卖双方当事人的基本情况;

(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);

(3)房屋价款计算;

(4)定金;

(5)签署正式买卖合同的期限。

认购书常见于商品房交易中,由其引起的法律纠纷也不少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第四条、第五条第一次以规范的形式对认购书进行规定。以下就认购书相关法律问题进行简要分析。

参考资料:百度百科-商品房认购书

回答3:

在退房中,若责任方为开发商,则不管是否又签订购房协议,购房者可不对房屋折旧进行补偿,若是购房者的责任,开发商则可以不赔偿业主装修费,具体能否退房还是要根据退房条件来判定:

1、套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房;

2、开发商擅自变更规划设计、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业未在规定时限内通知购房者,购房者可以退房;

3、面积误差绝对值超过3%,购房者可以退房;

4、商品房确属主体结构质量不合格,购房者可以退房;

5、开发商逾期交房,经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房。

签订认购书后想退房怎么办?

1、首先,双方要到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。

2、买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出,因开发商责任导致退房,应由开发商承担退房造成的损失,包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等;

3、如购房合同中约定了退房的赔偿标准,按合同约定处理,合同约定的赔偿标准不足弥补损失的,可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的,开发商无需承担赔偿责任。

4、买房人提出退房要求后15日内,开发商应当退还买房人已经支付的全部房款,并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续。

5、开发商应当在买房人发出退房通知后,将全部购房款返还给买房人,并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容,开发商应当每天向买房人支付相应的违约金。

以上就是关于签订购房协议后可以退房吗以及想退房怎么办的介绍了,对于不在法定范畴内的退房请求,建议业主应先找开发商协调,通常在这种情况下提出诉讼,法庭如知消鉴定过程相对较长。

拓展资料:

商商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

认购书内容一般包括:

(1)买卖双方当事人的基本情况;

(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);

(3)房屋价款计算;

(4)定金;

(5)签署正式买卖合同的期限。

认购书常见于商品房交易中,由其引起的法律纠纷也不少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第四条、第五条第一次以规范的形式对认购书进行规定。以下就认购书相关法律问题进行简要分析。

当前,商品房认购书中往往约定了定金条款,一般做法是购房者未能在认购书约定的期限内缴纳购房款或签订商品房买卖合同,开发商就没收定金;如果以后签订了正式商品房买卖合同,定金则抵充房款。根据《解释》第四条规定,我们认为,商品房认购书中的定金同时有两重属性,第一重属性是立约定金。立约定金是专为保证当事人能够就某事项订立合同而设立的,不具有担保主合同之债的功能,第二重属性是履约定金,即履行认购书这一预约合同本身的定金。认购书定金保证双方当事人能够尽最大的诚渣知信谈判,努力达成商品房买卖合同。我们认为,只有兼顾定金的这两个属性,才能在商品房纠纷案件中正确理解《解释》第四条的法义。《解释》第四条规定:“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”如果仅认为认购书定金为立约定金,那么不论何种原因,只要拒绝订立商品房买卖合同,就适用定金罚则,显然有悖公平正义。如果开发商在订立本合同时,附加种种不合理的条款,买方要么拒绝签订本合同,丧失定金,要么猛扰同开发商违心签订合同。因此,我们还应从履约定金分析认购书的定金。在认购书一方当事人拒绝签订商品房预售合同即本约的情况下,我们认为要辨别拒绝签订本约是否违反认购书中的诚信谈判义务,例如,开发商在谈判中随意提高商品房价格,买方为此拒绝签订本约,那么开发商不仅无权没收买方的本金,而且在买方主张要求适用定金罚则时,由于开发商抛出不合理条件的行为显然构成不履行认购书中诚信谈判的义务,应双倍返还定金。《解释》第四条中“不可归责于当事人双方的事由”的规定亦应理解为,当事人双方全面、忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务,但仍未达成本约协议的情形。

在适用定金罚则后,守约方能否再主张赔偿损失呢?我们认为守约方的请求应予酌定支持。根据合同法第四十二条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失,应当承担赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”认购书是预约合同,而且是行将谈判的预约合同,违反认购书义务主要是违反诚信谈判义务,对双方当事人来说,造成的损失只能是机会的损失,应当承担合同法第四十二条项下所规定的缔约责任。缔约责任赔偿的是守约方信赖利益的损失。信赖利益通常是法律行为无效或可得撤销,相对人信赖其为有效,却因无效或撤销的结果所蒙受的不利益,又称为消极利益或消极合同利益,信赖利益赔偿的结果为如同合同未曾发生一样。据此,守约方可以要求违约方赔偿其在订立认购书及其在签订本合同过程中的损失,使其得以弥补恢复到认购书未曾发生以前的状态。

商品房认购书  来自  百度百科

回答4:

  通常不可以,已经签订认购协议,如果退房,构成违约行为,需要承担违约责任。
  购房后退房,一般情况下买方支付20%违约金。
商品房退房的流程是这样的:
  第一步,买房人发出退房通知。
  买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房,应由开发商承担退房造成的损失,包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等;如购房合同中约定了退房的赔偿标准,按合同约定带森处理,合同约定的赔偿标准不足弥补损失的,可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的,开发商无需承担赔偿责任。
  第二步,15天内办好各种手续。蠢简亩
  买房人提出退房要求后15日内,开发商应当退还买房人已经支付的全部房款,并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部咐轿手续,在所述手续或者文件尚未签订前,开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。
  第三步,开发商退还房款。
  开发商应当在买房人发出退房通知后,将全部购房款返还给买房人,并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容,自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日,开发商应当每天向买房人支付相应的违约金。

回答5:

购房人在与开发商签订《商品房认购书》后,通常都会面临如何与开发商进行谈判的问题。有的购房人在开发商售楼人员的误导或欺诈之下签订了认购书,后来发现上当了,想维护自己的合法权益;有的购房人在签订认购书后,因为自己的原因反悔了,不想与开发商签订商品房买卖合同;有的购房人则是希望开发商给予自己更多的优惠。不管是哪种原因,购房人如果不能在认购书约定的期限内与开发商进行协商,签订正式的商品房买卖合同,就面临购房定金被开发商没收的风险。在这种情况下,购房人应当怎么办呢? 由于已经签订了认购书,如果购房人在认购书约定的期限内不积极与开发商就签订正式的商品房买卖合同进行磋商,那么开发商就会以购房冲伍人违约为由没收定金。购房人无疑白白损失了数额不小的定金。开发商不是慈善家,追逐高额利润是其的本性,购房人只能通过法律手段来维护自己的合法权益。购房人应当在认购书约定的期限内与开发商就签订商品房预售合同进行磋商,在协商的过程中充分了解开发商及所购房屋的状况,掌握对自己有利的信息和对开发商不利的信息,充分利用开发商的缺陷,在谈判过程中取得主动地位。 本人最近代理了一个购房人与开发商就签订商品房预售合同进行谈判的案件,充分维护了当事人的合法权益。 当事人与开发商签订认购书后当日即支付了定金和首付款,并提供了办理按揭贷款的材料。开发商当时并未向当事人出具《商品房预售合同》示范文本,也没有将签署的认购书交付当事人一份,导致当事人对认购书的内容都不了解。两天后当事人对所购房屋的价格及银行贷款的利息不是很满意,于是想要解除认购书或是要求开发商给予适当的优惠。 当事人陈述,开发商通过提高地上一层正式房屋的价格而附赠地下室,地下室的价格很高。开发商向当事人明确承诺地下室的用途是住宅,但是又表示办理不了产权证。我初步判断,通常地下室的规划用途不会是住宅,开发商存在欺诈嫌疑,这将是我们谈判的突破口。 谈判时,我们首先要求开发商交付认购书一份,以详细了解认购书的内容。在认购书中第九条明确开发商向购房人出具了商品房预售合同,预售合同经双方协商已经达成一致。当事人表示当初没有注意这些条款,也没有看到商品房预售合同。这样的约定对当事人是极为不利的。 在与开发商就签订商品房预售合同的谈判中,我们认为开发商变相以住宅名义出售地下室,而且还不能办理产权证的行为违法,显失公平,并且存在欺诈嫌疑,明确提出双方不能就签订商品房预售合同达成一致,要求开发商退还定金及首付款。开发商刚开始态度很强硬,表示如果当事人不能与之签订商品房预售合同将没收定金。 我们不为所动,以开发商欺诈售房为由要求其双倍返还定金,经过几轮的谈判之后,开发商为了解释地下室无法办理产权证并不是其不愿办,而是因为地下室的规划用途不是住宅。我们提出既然笑判氏地下室的规划用途不是住宅,那么开发商变相作为住宅销售是违法的,更不能签订商品房预售协议了。我们对双方的协商过程进行了全程录音,开发商无法抵赖。最后开发商提出给予当事人一定优惠,通过开发商的活动,银行给予当事人极其优惠的贷款利息,并且物业公司免除了当事人几年的物业费,当事人通过谈判总共获得了十几万元的利益。 购房人应当重视与开发商的谈判,更不要忽视律师在谈判过程中的作用。 认购书中定金条款的约定对购买人本身就是不利的。双方对所购商品房的信息掌握严重不对称。开发商了解市场行情,掌握了大量的信息,对其碰散出售的商品房更是熟悉。消费者对所购商品房缺乏足够的了解,并且容易受到开发商的误导和欺诈,处于弱势地位。购房人本身在对法律知识的掌握上也不如开发商,同时开发商是格式合同的提供者,其通常以附件的形式制定对购房人不利的格式条款。 目前在房屋交易市场,向购房人隐瞒事实和提供虚假信息已经到了非常严重的程度。在签订认购书时开发商很少出示商品房预售合同,更不用说与购房人进行初步协商了。购房人在签合同时才能看到合同,并且即看即签,根本没有时间进行斟酌,更不用说提出异议了。在这种情况下,如果购房人不与开发商进行协商或不签订商品房预售合同定金是难以要回的。 从法律效力上看,如果开发商尚未取得预售许可证即预售房屋,购房人与开发商签订的《认购书》应当无效。因为开发商存在欺诈情形,其存在过错,应当向购房人双倍返还定金。 如果开发商取得预售许可证后预售房屋,认购书就是合法有效的,但是签订认购书后购房人也有权不签订商品房预售合同并要求开发商返还定金及预付款。 这时想提出退房的购房人,不要以“房价太高”、 “房价在降”、物业费太贵或我不想买了等为由要求解除认购书,这些理由在法律上是不能成立的。购房人完全可以通过与开发商进行协商不能就签订商品房预售合同达成一致为由,解除认购书要求返还定金。当然理由必须是在法律上能够成立的,不能无理取闹。如提出首付款的比例过高、交付房屋的时间太晚,逾期交付房屋的违约责任太轻、办理产权证的时间太晚,迟延办理产权证的违约责任太轻、房屋的交付条件太低、前期物业管理合同条款不合理,物业管理费太高及补充协议中存在对购房人不利的格式条款等等,这些都是很好的理由。购房人可以通过采取这种围魏救赵的方式来维权。 鉴于购房人在法律知识和谈判技巧方面的不足,建议购房人最好聘请律师代为参与谈判或是咨询律师后再进行谈判,以充分维护自己的利益。