贷款抵押房屋保险风险

2025-01-24 11:49:07

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(一) 借款人退保的风险
借款人提前还款进而退保是目前我国个人住房抵押贷款保险中保险公司面临的最大风险。房贷险业务是保险公司委托商业银行代办的，保险费由商业银行一次性收足转交给保险公司，保险公司按所收保费的一定比例一次性付给商业银行手续费。在实践当中，通常由银行指定一家保险公司来承保个人住房贷款保险，各保险公司为了在竞争中获胜，往往支付给银行高额的手续费，这从我国房贷险务手续费曾一度高达40%就可见一斑。一旦借款人提前还贷进而退保，保险公司需按未到期责任年限的保费全额退还给客户，同时交付给银行的高额手续费也无法取回，从而遭受巨大损失。
引起借款人提前还款的因素主要有两个：
1.借款人对利率的预期因素。这是最重要的一个因素。目前国内银行的个人房贷业务都是非固定利率贷款，在个人住房借款合同中明确规息贷款利率在借款期限内遇到国家法定利率调整时，于下年1月1日的开始，按相应利率执行新的利率。据此，一旦利率上升，借款人将承担更大的还款负担。因此，当借款人预期利率会上调时，提前还贷自然是明智之举。据调查，我国在2004年l0月29日央行宣布加息以前，每年房贷险的退保率在l0%一20%之间，加息之后，房贷险的退保率曾一度达到30%以上。
2.借款人还款能力提高因素。借款人从银行贷款需要将房屋抵押给银行，这就面临将来无法还贷时房屋被银行强行收回的风险。现实生活中借款人大都是风险规避的，因此，一旦借款人还款能力提高，很可能会提前还贷。
(二) 借款人对房贷险的抵触风险
在我国，承保个人住房抵押贷款的保险公司主要承担两方面的责任：一是房屋因自然灾害和意外事故造成损失时的赔付责任；二是因意外事故使借款人伤残或死亡而导致借款人失去还款能力时的赔付责任。实践当中，由于房贷险与住房贷款的捆绑销售，保单上面规定的借款人的一些选择权其实是无法实现的。比如，尽管有保险公司规定保费可以年交或趸交(见表1)，但现实中保险公司普遍要求借款人一次性交清保费；在保险金额的确定上，借款人多被要求按照房屋的购置价投保；再如强制规定银行为受益人，借款人交了保费却得不到赔付，造成了房贷险销售中的不公平；办理住房抵押贷款必须购买保险违背了投保自愿的原则等等，使得房贷险业务在开展过程中面临遭受借款人抵触的风险。
(三)信息不对称风险
信息不对称现象在个人住房贷款保险中表现较为突出。由于房贷险是由银行代理保险公司同借款人签订的，而银行在决定是否发放贷款时所考虑的借款人风险与保险公司所关心的借款人风险并不完全一致，况且银行对抵押房屋风险状况的关心程度也远不如保险公司。因此，保险公司仅凭银行提供的有关借款人和抵押房屋的信息资料很难全面了解保险标的的风险状况，而借款人对自己和房屋的风险状况是最了解的，这就出现了保险公司和投保人之间的信息不对称。信息不对称将直接影响保险公司费率的制定，导致保险公司的定价风险。
(四) 银行道德风险
如果银行在代理承保房贷险的过程中缺乏责任心，则会形成银行的道德风险。由于代理人责任心的好坏直接关系到房贷险业务质量的好坏，银行道德风险的发生将降低房贷险的业务质量，导致保险公司赔付风险的加大。而我国目前的个人住房抵押贷款保险中缺乏可以约束银行行为的机制来避免道德风险。因此，我国住房抵押贷款保险市场要保持健康发展，风险防控尤为重要。

(一) 借款人退保的风险
借款人提前还款进而退保是目前我国个人住房抵押贷款保险中保险公司面临的最大风险。房贷险业务是保险公司委托商业银行代办的，保险费由商业银行一次性收足转交给保险公司，保险公司按所收保费的一定比例一次性付给商业银行手续费。在实践当中，通常由银行指定一家保险公司来承保个人住房贷款保险，各保险公司为了在竞争中获胜，往往支付给银行高额的手续费，这从我国房贷险务手续费曾一度高达40%就可见一斑。一旦借款人提前还贷进而退保，保险公司需按未到期责任年限的保费全额退还给客户，同时交付给银行的高额手续费也无法取回，从而遭受巨大损失。
引起借款人提前还款的因素主要有两个：
1.借款人对利率的预期因素。这是最重要的一个因素。目前国内银行的个人房贷业务都是非固定利率贷款，在个人住房借款合同中明确规息贷款利率在借款期限内遇到国家法定利率调整时，于下年1月1日的开始，按相应利率执行新的利率。据此，一旦利率上升，借款人将承担更大的还款负担。因此，当借款人预期利率会上调时，提前还贷自然是明智之举。据调查，我国在2004年l0月29日央行宣布加息以前，每年房贷险的退保率在l0%一20%之间，加息之后，房贷险的退保率曾一度达到30%以上。
2.借款人还款能力提高因素。借款人从银行贷款需要将房屋抵押给银行，这就面临将来无法还贷时房屋被银行强行收回的风险。现实生活中借款人大都是风险规避的，因此，一旦借款人还款能力提高，很可能会提前还贷。
(二) 借款人对房贷险的抵触风险
在我国，承保个人住房抵押贷款的保险公司主要承担两方面的责任：一是房屋因自然灾害和意外事故造成损失时的赔付责任；二是因意外事故使借款人伤残或死亡而导致借款人失去还款能力时的赔付责任。实践当中，由于房贷险与住房贷款的捆绑销售，保单上面规定的借款人的一些选择权其实是无法实现的。比如，尽管有保险公司规定保费可以年交或趸交(见表1)，但现实中保险公司普遍要求借款人一次性交清保费；在保险金额的确定上，借款人多被要求按照房屋的购置价投保；再如强制规定银行为受益人，借款人交了保费却得不到赔付，造成了房贷险销售中的不公平；办理住房抵押贷款必须购买保险违背了投保自愿的原则等等，使得房贷险业务在开展过程中面临遭受借款人抵触的风险。
(三)信息不对称风险
信息不对称现象在个人住房贷款保险中表现较为突出。由于房贷险是由银行代理保险公司同借款人签订的，而银行在决定是否发放贷款时所考虑的借款人风险与保险公司所关心的借款人风险并不完全一致，况且银行对抵押房屋风险状况的关心程度也远不如保险公司。因此，保险公司仅凭银行提供的有关借款人和抵押房屋的信息资料很难全面了解保险标的的风险状况，而借款人对自己和房屋的风险状况是最了解的，这就出现了保险公司和投保人之间的信息不对称。信息不对称将直接影响保险公司费率的制定，导致保险公司的定价风险。
(四) 银行道德风险
如果银行在代理承保房贷险的过程中缺乏责任心，则会形成银行的道德风险。由于代理人责任心的好坏直接关系到房贷险业务质量的好坏，银行道德风险的发生将降低房贷险的业务质量，导致保险公司赔付风险的加大。而我国目前的个人住房抵押贷款保险中缺乏可以约束银行行为的机制来避免道德风险。因此，我国住房抵押贷款保险市场要保持健康发展，风险防控尤为重要。

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