恋爱期间谈婚论嫁，浓情蜜意，购买房产共筑爱巢，是一件特别美妙的事情，但月有阴晴月缺、不测风云，当恋爱无法走到婚姻殿堂的时候，双方共同出资购买的房产应当如何分割呢？实践中因此而发生的案例不在少数，本文摘取了几个有代表性的案例及其情况进行分析：
一、双方出资、房产登记在双方名下的情况
参考案例：（2015）沪二中民二（民）终字第1876号
案件事实：
许强、魏晨于2006年年底建立恋爱关系。双方于2008年2月3日共同通过按揭方式购买房产一套，该房产于2008年3月10日过户登记至双方名下。
该房产购买价格41万元，购房定金、首付款及尾款共计16万元系由许强、魏晨共同出资，其中许强出资71，390元，魏晨出资88，610元。期间贷款法院推定由双方共同偿还。
双方与2011年年底分手，魏晨搬离房产，法院认定诉讼时房产市价110万。
最终法院判定：
房产归许强所有，魏晨分得房屋折价款344，644.40，比例为31.33%。
总结：
依照出资额、还款额的比例确定房产的份额进行份额。
二、一方出资、房产登记在双方名下的情况
参考案例：（2015）三中民终字第05397号
案件事实：
2009年11月11日姚与于在恋爱同居期间共同购买通州区房产，房屋价格78.5万元。房屋首付款17.5万元，贷款61万元。
法院最终判定：
因首付款由姚出资，同居期间按揭款由姚与于共同偿还，房屋的出资情况为：姚48万元（首付17.5万元加贷款30.5万元）/61.15%，于30.5万元（贷款）/38.85%。
分割时房屋市价170万元，于应当分得房屋价值66万元。
扣除于就已还贷款本息部分应当承担的比例与未承担比例之间的差额，并扣除于应承担未还贷款本息的金额，合计342618.59元，于支付应当分得的房屋补偿款为317381.41元。
总结：
依照共同生活期间的还款额比例确定房产的份额进行分配。
三、一方出资、房产登记在该方名下的情况
纯粹由一方出资的财产，登记在出资方名下或以出资方名义签订买卖合同。对于此种情形，可径行依据出资认定为登记的权利人所有或认定为出资人享有权益的房产，如另一方认为对同居期间生活照顾较多，可以要求权利人给予一定的补偿。
四、一方出资、房产登记在另一方名下
参考案例：（2016）冀01民终2363号
案件事实：
王某、高某于2011年5月份相识，8月份确定恋爱关系后两人同居生活
王某、高某于2011年12月份购买了一套房产，以高某的名义签订了《商品房买卖合同》并办理了银行贷款，产权证也登记在了高某名下。
该房产的首付款143111元、偿还银行房产按揭贷款82760.23元主要由王某支付（主要通过王某朋友的银行卡转账给高某的银行卡予以支付）。王某的父亲给付高某室内装修款50000元。
王某、高某于2015年3月份分手，双方不再来往。
法院最终认定：
王某、高某同居期间购买的房产应属王某、高某共有财产，现双方分手，共有财产应予分割。
由于以高某的名义签订的商品房买卖合同，并办理了银行贷款，产权证也登记在了高某名下，故房产归高某所有为宜。
房产出资主要由王某支付，故判令高某返还王某出资款折款250000元为宜。
总结：恋爱期间购买的房产登记在一方名下，出资方可以基于附条件的赠与主张返还财产，也可基于共同出资购买主张房产的按份共有。
五、双方出资、房产登记在一方名下
参考案例：（2017）鲁1202民初2734号
案件事实：
陈仪成与徐玉慧于2016年12月份在网上认识后建立恋爱关系，恋爱期间双方为结婚目的共同商议购买房屋、装修房屋、购买家具家电等。
双方于2017年2月7日，徐玉慧与卖方签订《房屋买卖合同》，约定总房款为531000元，首付款为166000元，剩余房款370000元以银行按揭贷款形式支付，该房屋不动产产权登记在徐玉慧名下。
合同签订后，原告陈仪成分多次以转账、现金等形式支付给徐玉慧29.1万元。
法院判定：
对陈仪成支付中的244496元，经查明，该部分已在双方以结婚为目的的前提下经共同协商物化为相应的房产，现双方结婚未成，理应对该部分财产按共有关系进行分割：
对陈仪成支出的291000元中46504元（291000元-244496元），徐玉慧应当返还给陈仪成。
总结：恋爱期间购买的房产登记在一方名下，出资方可以基于附条件的赠与主张返还财产，也可基于共同出资购买主张房产的按份共有。
法
析
律
分
一、是否可以要求分割房产？
可以，双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合《物权法》关于“共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”的情形。
二、分割房产时约定优先的处理原则
根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第90条（以下简称第90条）的规定，在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。
因此，只要双方约定内容不具备违反法律强制性规定的情形，分割房产过程之中，以双方约定内容为优先。
此外，并不能单纯以不动产登记簿记载的登记状态为各占50%认定为双方就房产权利状态的真实约定。
三、分割房产时依照物权法规定的按份共有制进行分割而不依照婚姻法的共同共有的方式进行分割
依据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第90条，共同共有关系结束时如何分割共有物，应当根据共同共有人之间不同的财产关系区别对待。
采用法定的夫妻共同财产制夫妻双方在婚姻关系存续期间积累的财产，属于夫妻双方共同共有，根据《婚姻法》第17条的规定，夫妻二人是在一种完全平等（均等）的意义上，“共同”享有这些财产，这种共同共有关系是基于法律规定产生的，分割时依照《婚姻法》的规定采取均等分割原则。不具有法定的财产共同共有关系的两个自然人之间共同共有某物，并且双方实际的出资份额以及对共有物的投入并不均等，一方出资和投入明显高于另外一方时，所形成的共同共有，虽然也由共有人“共同”享有，共同负担，却是与法定财产制下的夫妻共同共有的内涵是不同的。
不具有法定的财产共同共有关系的两个自然人共同共有某物，共同共有关系结束，确定共有物的分割比例时，应当遵照一般民事主体财产关系之等价有偿和公平原则，有约定从约定，无约定原则上等分，但需考虑出资。
根据最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》的规定：解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。
根据《物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”
因此，恋爱期间购买的房产在未结婚的情况下进行分割时需要按照按份共有的方式进行分割。
四、按照按份共有进行分割时须考虑出资额进行分割
根据《物权法》第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”
据此：
当出资情况/还贷情况可以查明或推定的情况下，应考虑出资的因素，按照房屋分割时的现价进行比例的分配；
当出资情况/还贷情况无法查明的情况下，应考虑双方的收入水平、双方的父母等近亲属有无资助等情况，并将这些因素作为推定所有权份额的重要依据由法院进行推定，参照房屋分割时的现价进行比例的分配。
当无法推定的情况下，可以视为等额享有。
五、按份共有进行分割时如果一方完全未出资的情况下，也可基于酌定因素确定未出资方的份额
根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第90条（以下简称第90条）的规定，在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。
此外，根据上海高院于2007年9月20日颁布了《关于审理分家析产案件若干问题的意见》第5条之规定：
“恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理。从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时,对共有财产的分割，有协议的按协议处理，没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。”
因此，在按份共有进行分割时如果一方完全未出资的情况下，法院也可以就要公平正义的考虑，酌定双方生产、生活的具体实际情况来确定未出资方的份额。
综上可知
在恋爱期间购买的房产但未结婚的，可以要求分割房产，并不能参照婚姻法中夫妻家庭共同共有房产的方式来分割房产，只能依照按份共有的方式分割房产，份额可以通过双方约定确定，也可以通过参照出资、还款、实际投入情况进行判定。
朱斌律师
盈科律所高级合伙人
14年法律从业经验
中国政法大学法学学士
武汉大学民商法硕士
专长：
企业资本市场的路径
个人财富管理的规划
内容全部来源于网络收集，如有侵权，请联系网站删除：QQ：24596024