1.房产证的面积不是合同上说多少就是多少的，要在按照审批同意的范围内测量计算的。据我所知，封不封阳台对面积没有影响。
2.拆迁是按照房产证面积和测量面积中较小的一个值来算的。
办证肯定是按竣工实际测量面积。另外以后拆迁应该是按房产证载面积（这个比较复杂，还看以后的拆迁政策）。
至于阳台面积，按图施工，在竣工时未封闭的算半面积，封闭阳台算全面积，将如实载入房产证。关于你说的回迁房，签得合同面积是100，但如果最后给你增加到110，这个面积的增加超过了3%，超出3%的部分是由开发商负责的，也就是说，你合同100，最多只付103的钱，再多面积也不用你补房款了。
之前是有房产证那么就按之前的算 如果没用就按实际
办理房产证的面积是按实际测量的面积计算，以后拆迁是按房产证面积来算。
你们家到底有几个10平方米的阳台啊？
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