为何人民币升值了.房价更容易高

2025-02-13 22:25:52

推荐回答（2个）

回答1：

个人认为影响房价涨跌的因素有以下五个：
1）国家（地区）经济发展水平；
2）一定时间内的供求关系；
3）房屋和土地成本；
4）利率水平（决定按揭成本）和国内其他投资工具的投资机会成本；
5）境外资金套利可能（主要是利率）。

2003年－2005年上半年中国房屋走出的大牛市主要是第1） 2） 4）三种因素共同作用的结果。房屋价格上涨不能完全责怪于KFS和炒房团的炒作，正所谓无风不起浪，全国性的房价上涨从根本上是由于以下几个条件共同促成的：
1）国内经济近10多年来发展迅速，一方面提升了中心城市的地价，另外一方面产生了一批富裕阶层；
2）房改取消了福利分房、城市规划大量拆迁、年轻的城市移民和农村城市化都产生了大量购房需求；而在中心城市明显存在房屋供应的结构性矛盾（价格/面积）。迅速增长的需求和无效供给使供需矛盾非常突出；
3）由于国内在过去10年基本采用低利率政策刺激消费，使按揭成本较低。同期国内其他投资工具，储蓄负利率、股市崩盘，房屋成为民间资金相对最优的投资渠道。更由于前期房屋按揭审批可漏吞舟，期房转让易如反掌，买卖房屋套利的投资成本极低。

即使没有境外资金参与操作，04年以前国内房市出现大牛市也是顺理成章的。只不过从2004年左右开始，基于人民币升值预期的境外资金在本来就温度骤升的上海房市上面浇了一把油。使其熊熊燃烧的大火成为中国房市泡沫论的一座灯塔。

如果单单讨论人民币升值对于房价走势的影响，偶认为这在很大程度上是一个伪命题。因为在中国实施房产行政以后的房屋市场里，在当前汇率变动的范围内，人民币汇率并不是影响房价涨跌的主要原因，特别不是影响住宅房价的主要原因。
* 首先，外资参与炒房虽然在上海如火如荼，但是至少在北京就没有那么普遍，因此上海以外的市场可能对于汇率变动未必那么敏感；
* 资产的流动性是热钱炒作非常关注的要素。房产本来就属于流动性差的资产，过去由于监管不严导致炒作容易。但是在房产行政实施以后，对住宅禁止期房转让、两年内征收营业税、所得税等政策虽然未必能够阻止已经获利的筹码套现退场，但是却基本堵住了外资进一步炒作房价的空间。因此，偶认为住宅房价想要乘升值之机更上一层楼恐怕很难。相比之下商业物业更可能成为本轮升值外资博弈的主要筹码；
* 外资投机一般注重高档楼盘。但是第一高档楼盘对于大众的影响不大，第二房产新政对于KFS修建更多的高档楼盘有很强的阻吓作用。虽然高档楼盘的价格对于中低档有一定示范作用，但是和目前新政后的房价总体走势比较起来，示范作用基本可以忽略。所以，偶不认为外资能够在上海以外的住宅市场掀起多大风浪。

总的来说，由于政府在升值以前推出了房产行政，比较有效地控制住了人民币升值可能给房产带来的冲击。总结一下，人民币升值对房价的影响可以归结为：
* 上海大，北京小；
* 商业大，住宅小；
* 高端大，其余小。
对在上海以外的大多数人来说（包括北京），可以将人民币升值的因素放在次要地位，以当地的供求情况和新政执行效果为判断当地房价涨跌的主要依据。

回答2：

通货膨胀！！！

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