在资产评估中，资产的收益现值是测定资产当前价值的主要依据之一。资产在取得时，其支出的资本化率越高（即：与资产取得相关的支出计入资产成本的金额越大），则在初始取得时确认的资产成本越高。
在该资产预期(未来期间)带来的经济利益总流入既定的情况下，标志着将要在未来期从资产预期带来的经济利益总流入中得到的补偿金额越大。相应地，该资产预期带来的纯收益就越少，在资产评估工作中为该资产测定的折现率既定的情况下，最终测定的该资产的收益现值就越低。
扩展资料：
资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产进行评定和估价的过程。
资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
《中华人民共和国资产评估法》已由中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2016年7月2日通过，现予公布，自2016年12月1日起施行。
参考资料来源：百度百科—资产评估
这是以货币的时间价值为基础理论的。
以现在的时点为起点，就是现在你有100元钱，利率为10%，一年后就是110元了。
反过来想，以未来的时点为起点：一年后如果你想拥有110元，在利率为10%的情况下，现在就用100元投资就行。如果在利率为20%的情况下（即获利能力更强），现在就用91.67元投资就行了。
上面例子里的利率，就可以理解为收益率。用做生意的角度来理解，就是在最终赚到的钱是固定的情况下，获利能力越强，你初期投入的钱就可以越少。
评估方法中运用的收益法，就是在你能知道未来委估资产的价值（最终赚到的钱），也知道收益率（即获利能力），要做的就是确定在评估基准日（即现在）的现行价值（初期投入的钱）。
根据上面的例子，当然是收益率越高，评估现值越低。
你的问题就是时点的把握上，一个是终值，就是未来的价值，一个是现值，就是现在的价值。评估教材上说的这句话指的不是现值嘛。
用你的话“我的逻辑是这样想的，收益率既是回报率，收益率越高代表着资产增值率越高，随之的资产的价值（终值）就越高的，为什么理论书是说资产价值（现值）越低？”，此价值非彼价值，这样就应该清楚了。书还是没看透，要想掌握收益法，你得从货币的时间价值那看起，那是收益法的根本。
你可能没用收益法做过评估，其实道理很简单，从以下两个方面来帮助你理解：一、公式，收益法的评估值公式为"评估值=∑预期未来的年收益额/年收益率（或期望回报率）"收益率是分母，分母越大则分式值越小；二、你的理解前半部分是正确的（收益率越高代表着资产增值率越高），但资产评估值是现时价值，你想啊，对一个资产的预期未来价值一旦确定，它的收益率越高，表明其增值率超高（同你的理解），也就是增值空间越大，反过来它的现时价值（即评估值）不就越低了吗。
希望对你理解这问题有帮助。
100/（1+20%）=83元
100/（1+10%）=90元 20%>10% （100为一年后的价值即终止，83.90为现在的价值即现值。）建议斑竹参考财务管理中资金时间价值等相关知识。希望能解决你的困惑。 不懂的话我很愿意继续回答。谢谢。
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