拆迁是按房产证还是按实际的面积？

拆迁有房产证的房屋按房产证上的面积计算，如果没有房产证得按现场量取的面积为准。
装修好的话当然补偿是多一点，拆迁文件中对房屋等级的划分，除了从结构上看另外一方面就是装修、成新率等因素。你没有屋面的房屋可能比较旧且年久失修，所以成新率会比较低，农村集体土地 补偿价=折旧价（折旧价也就是一个10成新的房屋基价*修正的那些系数）*建筑面积。

如果人家已经划好了拆迁范围，你在抢建肯定是属于违规的，就算人家不知道，到时候拆迁过来的话，对你的简易建筑补偿的不是很多。

本答案来自房产交流团，希望对你有所帮助，谢谢。

拆迁评估有相应的误差标准，在误差标准范围内，实际面积大于房产证面积的，以实际面积为准；房产证面积大于实际测量面积的，以房产证面积为准。如果在误差范围外，就要看是不是扩建、改建，有没有相关的审批手续，没有的话属于违建，不予补偿。

对于有争议的，可以委托有鉴定资格的单位对面积进行核实。也可以直接用产权面积和拆迁房洽谈，装修补偿是个很灵活的问题，没有具体的标准，一般对于一个片区来说，补偿标准基本一样，就是看房屋的结构形式，装修可以另外增加补偿费用的，进入拆迁程序地段的房子是禁止装修，出租、转让、加层等活动

房产证和实际的面积都有因素。还有就是住户数~~

可以装修，装修按等级赔偿；原来的房顶要简单修缮，没房子轮廓不会按房子赔偿的。