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我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，{中天盛世}我们不妨做个清晰的研判。
1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控
时间：1993-1996年
现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，{中天盛世}房地产开发投资高速增长，{中天盛世}以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，{中天盛世}尤其是海南、广西北海等地，{中天盛世}房地产开发过热，{中天盛世}形成了较严重的房地产泡沫，{中天盛世}经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。
对策：1993年，{中天盛世}国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，{中天盛世}提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称国16条)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。
效果：随着各项措施的落实，{中天盛世}全国房地产开发的增长速度明显放缓，{中天盛世}通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，{中天盛世}房地产市场也沉寂下来，{中天盛世}商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，{中天盛世}中国经济终于在1996年成功实现软着陆。
问题：此次调控给房地产业一记重创。国16条一出，{中天盛世}海南房地产热浪应声而落，{中天盛世}数千家开发商卷款逃离，{中天盛世}留下遍地烂尾楼。后经统计，{中天盛世}海南省当时闲置土地18834公顷，{中天盛世}积压资金800亿元，{中天盛世}仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，{中天盛世}而一海之隔的北海，{中天盛世}沉淀资金甚至高达200亿元，{中天盛世}烂尾楼面积超过了三亚，{中天盛世}被称为中国的泡沫经济博物馆。泡沫破裂后，{中天盛世}海南等地房地产市场元气大伤，{中天盛世}进入持续数年的低谷期。
1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，{中天盛世}核心是房改
时间：1998-2002年
现状：1997年亚洲金融危机爆发后，{中天盛世}我国经济开始出现通货紧缩，{中天盛世}房地产市场也随之进入低潮。
对策：为刺激消费、拉动内需，{中天盛世}1998年7月，{中天盛世}国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称23号文件)，{中天盛世}明确提出促使住宅业成为新的经济增长点，{中天盛世}并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。
23号文件强调，{中天盛世}在停止住房实物分配后，{中天盛世}新的国家住房保障体系在逐步实行住房分配货币化的同时，{中天盛世}要建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系。按照建设部当时的保守算法，{中天盛世}最低收入者家庭和高收入者家庭分别占了城市居民家庭总数的10%上下，{中天盛世}可以买经济适用房的中低收入家庭，{中天盛世}最低的也要占到居民人数的80%以上，{中天盛世}高的甚至占到总人口的95%。1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，{中天盛世}推行住房分配货币化制度。
效果：随着各项政策措施贯彻落实，{中天盛世}大大激活了低迷数年的房地产市场，{中天盛世}推动了房地产业的高速发展，{中天盛世}我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。
问题：这一时期存在住房供应结构不合理矛盾突出，{中天盛世}房地产市场秩序比较混乱等问题。为打击囤地、倒地现象，{中天盛世}规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，{中天盛世}全国范围内商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地，{中天盛世}必须以招标、拍卖或挂牌方式出让意味着持续多年的协议出让在法定意义上被叫停。但这一政策出发点是从源头上防治腐败，{中天盛世}降低不合理的房价，{中天盛世}实际操作缺乏统一规范，{中天盛世}为其出现新的高房价问题埋下了隐患。
2003-2005年：确立房地产为国民经济支柱产业
时间：2003-2005年
现状：从2003年开始，{中天盛世}我国房地产投资快速增长，{中天盛世}再次出现经济过热迹象。由于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，{中天盛世}导致土地价格和房价大幅上涨。而从98年开始的房地产信贷给尚不完善的中国银行金融体系带来了巨大的潜在风险。
对策：2003年6月，{中天盛世}中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)，{中天盛世}调整商业银行个人住房贷款政策。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，{中天盛世}适当提高首付款比例，{中天盛世}不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，{中天盛世}中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施。
8月出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件)，{中天盛世}首次明确指出房地产业关联度高，{中天盛世}带动力强，{中天盛世}已经成为国民经济的支柱产业，{中天盛世}并提出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，{中天盛世}对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。
效果：18号文件确立的国民经济的支柱产业是对1998年23号文件所确立的新的经济增长点的升级，{中天盛世}也标志着新一轮房地产宏观调控正式开始。
问题：18号文件没有提出实质性的控制房价和投资过热的措施，{中天盛世}倒是把23号文件中有关经济适用房是住房供应的主体改为经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房。意味着政府将为70－80%以上的家庭提供经济适用房的政策调整为多数家庭购买或承租普通商品住房。该文件对经济适用房的重新定性也为后来个人、组织或群体利用住房改革政策寻租、非法获利埋下了隐患。
这两份意见向左的文件相继出台，{中天盛世}将政府既害怕房地产价格和投资增长过快又希望继续拉动经济增长的摇摆不定的矛盾心态展露无遗。而各级政府主导的圈地热、日渐增大的金融信贷风险等原先大量潜在的问题也随着楼市的火爆而集中暴露出来。
2005-2007年：调控以稳定房价为主要诉求
时间：2005-2007年
现状：2005年房地产开发虽然继续保持着快速发展的惯性，{中天盛世}但增速明显减慢，{中天盛世}然而，{中天盛世}房价快速上涨的势头仍然没有改变，{中天盛世}以深圳、北京为代表的全国众多城市房价迅猛上涨，{中天盛世}房价成为社会关注的焦点。
2006年5月，{中天盛世}国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称国六条)，{中天盛世}将调整住房供应结构作为调控着力点。随后出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称九部委十五条)对国六条进一步细化。其中提到的限套型、限房价的普通商品住房，{中天盛世}被称作限价房——以期解决中等收入夹心层群体的住房问题。
2007年，{中天盛世}以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出，{中天盛世}从土地管理、规范市场秩序、抑制投机(尤其抑制外商投资房地产)、调整住房结构等多方面全面出击。
效果：房地产市场出现了一些积极变化，{中天盛世}开发投资实现平稳增长，{中天盛世}住宅开发结构得到一定改善。但是房价调控效果并没立即显现出来，{中天盛世}反而出现边调控边上涨的现象。到2007年下半年，{中天盛世}虽然总体房价涨幅有所放缓，{中天盛世}但北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，{中天盛世}且不断上扬。
问题：国六条提出的规范发展经济适用房方针，{中天盛世}将门槛提高至城镇低收入阶层，{中天盛世}试图构建一种最低收入阶层靠廉租房，{中天盛世}低收入阶层靠经济适用房，{中天盛世}其他阶层靠房地产市场的解决方案。这意味着，{中天盛世}自2003年调控以来，{中天盛世}政府保障房惠及的人群范围进一步缩小，{中天盛世}政府将更多的人的住房问题扔给了市场。从供需关系上看，{中天盛世}这一方针的确立势必推动房价上涨。
而加快城镇廉租住房制度建设和限价房方案的提出曾让人们看到希望，{中天盛世}然而以后的房价走势却又屡屡让人们失望。
2008-2010年：调控反复，{中天盛世}GDP是调控指标
时间：2008-2010年
现状：2008年是戏剧性的一年。年初货币政策将从适度从紧改为从紧，{中天盛世}而财政政策继续保持稳健。下半年随着世界金融危机的影响扩大，{中天盛世}央行宣布双率齐降，{中天盛世}货币政策再度从从紧向适度宽松转变。本来在前期调控政策和金融危机的影响下，{中天盛世}房地产投资迅速减少，{中天盛世}国际热钱纷纷撤出，{中天盛世}房地产市场进入观望状态，{中天盛世}成交量日减，{中天盛世}房价也有所下降。然而，{中天盛世}在调控效果刚刚显现时，{中天盛世}政策再次松动，{中天盛世}最终导致前功尽弃。2009年，{中天盛世}中国房地产市场从年初的试探性抄底，{中天盛世}到年中的放量大涨，{中天盛世}再到年底的恐慌性抢购，{中天盛世}短短一年间，{中天盛世}中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，{中天盛世}由萧条转变为繁荣，{中天盛世}调控由去库存转变为挤泡沫。2010年第一季度，{中天盛世}房市神话继续上演，{中天盛世}房价持续攀高。
对策：2009年12月，{中天盛世}为遏制部分城市房价过快上涨，{中天盛世}中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，{中天盛世}将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，{中天盛世}遏制炒房现象。随后提出了增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，{中天盛世}抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设四条具体措施(简称国四条)，{中天盛世}以完善促进房地产市场健康发展为目标。国务院各部委陆续出台调控细节，{中天盛世}逐渐废除了2008年的刺激房市政策，{中天盛世}再次转向稳定房价。
2010年，{中天盛世}以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日，{中天盛世}国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称国十条)，{中天盛世}被称为史上最严厉的调控政策。
我现在就在这呢，你应该是以前的员工吧，现在公司基本就没人干活了，大家都是想等发完工资，集体辞职。这种情况已经很久了，在这真的没有什么前途...
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