什么是土地开发中的一二级联动。

土地、房屋两级市场联动开发是土地开发中的一二级联动。

一级开发企业与政府达成协议，在拟出让土地挂牌出让时设定以低于成本“限价回购”的条款：当项目开发完成时，一级开发企业可优先以低于悄胡成本的价格回购其中一定量的住宅和商业物业以抵扣土地一级开发成本费用，以此提高拿地成本，阻止竞争者进入。

虚增一级开发成本：

土地一级开发结束后，一般由专门的土地评估机构对整理后的土地进行评估，但这个评估也要参考开发商提供的一级开发成本和谨运神利润。夸大一级开发成本除增加利润外，地价相应被抬高，造成地块乏人问津，于是一级开发商可以轻松摘牌。

一级开发商与政府达成协议，拟出让地块在公开出让祥亏时按照市场实现性和盈利水平较差的规划条件出让，使其他开发商不愿进入，一级开发商竞得该地块后政府相关部门可以协助调整规划指标，一级开发商相应补交地价。

土地一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发。即从事土地一级开发的片区、园区开发企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。

一级开发就是土地拆迁平整，弄成三通一平，但要转二级市场缓桐要通过国土系统。

二级开发就是通过土地招拍挂获取土地。

拓展资料:

一二级联动开发

对于企业而言：

1.节约成本。由于土地成本可控，可以节省开发建设成本，据统计，一二级迅尺联动能省开发成本近10%，甚至更多；

2.熟悉项目状况。从事一级开发的开发企业比其他企业更熟悉整个开发项目用地的状况，在人力资源、土地开发状态、拆迁遗留问扰昌坦题、工程进度要求等方面更有优势。

对于政府而言：

1.解决一级开发资金不足的问题；

2.不会出现土地供应不出去的情况。

一二级联动开发对房地产开发商的有利之处有以下四点： 

（一）有利节省成本 

（二）熟悉项目状况 ，节省人力物力

（三）使开发商收益最大化 

（四）降低单纯一级开发的风险 

土地一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发。即从事土地一级开发的片区、园区开发企业通颂碧过一定的方式参与甚至主导二级开发。
土地开发将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。
土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地。
统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。
土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为
扩展资料：
1.土地一级开发的具体内容：
《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）第十八条规定：
“土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件”。
汇总《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《天津市土地整理储备管理办法》、成都市《关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理的意见》等城市的相关规定，土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定伏笑位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业。
对一定区域范围内的城市国有土地、农村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行缺樱含适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为

拿地无外乎4个途径：招拍挂直接摘地、在建工程收购、公司股权并购、参与资产处置法拍。

在建工程转让、公司股权转让、资产法拍处理这三类大多数都是原业主干不下去了，当然也有其他业务经营不善连带、战略调整、国有清退等其他因素导致转项目的。但无论出于何因，相对于收并购二手项目，参与招拍挂毋庸置疑是最干净、也最高效的拿地模式，对于房企来说开发风险也是最可控的。

但随着政府储备土地的能力不断提升，招拍挂市场不断公开，在充分的土拍竞争环境中，通过招拍挂获取土地的难度越来越高，这里的难主要讲的就是土地成本太高的难。因此，如何通过招拍挂低价获取土地是土拓投资人的必修课程。

接下来，忠叔将以自己从事过土地一级开发、收储、二级挂牌、参与拍卖、投标，底价获取多宗北京土地的一路历程分享一些合法、依规且实用的低价获取招拍挂土地经验。

一二级联动：顾名思义，就是土地一级开发与二级开发一起做完。

通过提前介入土地一级开发，掌握甚至参与区域整体规划，分期分批做熟土地，可以有效地按照自己公司的模式玩转区域的全部土地。除了享受一级开发带来的收益之外，提前或者后期无耻地锁定二级拿地模式，是一二级联动模式的核心以及最终利益述求。

no.1如何获取联动项目

如何洽谈项目，或者说如何获取一二级联动开发的权益？

一二级联动项目，都是直接与地方政府洽谈的。想要获取项目，就是要打动政府。必须从3方面拥有充分的实力：勾地能力、资金实力以及团队。

1.勾地能力是基础

（1）地方政府所想

勾地首先就是要做到想地方所想、急地方所急。前面战略合作拿地篇中已经讲过。首先就是了解城市，从政治、经济、人口、教育、产业各方面全方位解读，找出城市发展的优势和痛点；然后要了解领导班子，是关注政绩、产业、税收、扶贫等等哪些重点方向。换位思考向来是谈判成功的基础准则，一定要了解地方政府所想，然后再表达出急之所及并有应对措施。

（2）自我优势分析

至于如何急地方之所急，就需要充分熟悉自己公司了。找出自我的资金实力、世界排名或中国排名、房地亮搏差产行业的特殊能力（一级经验、拆迁队伍、二级产品力、招商能力等等）、集团的产业布局、战略合作单位清单等等能用上的优势。主要是寻找一切可以符合政府所想的内容，并且能将对应的优势放大或者做大的综合能力分析。

（3）战略合作背书

主要是产业合作单位和金融合作单位，作为勾地的背书。一二级联动需要源源不断的资金支持方，以及做熟区域后的产业引入能力。所以勾地阶段、一张真实合作且较为庞大的战略合作背书表具备一定的说服力（或者就某一项目片区对照专项规划具备针对性的战略合作伙伴）。

2.资金实力是关键

（1）启动资金

要做一二级联动，没有自有资金是没法玩的。政府主导土地一级开发，引入社会资本合作的初衷就是缺启动资金或后续融资能力（政府要求降负债）。作为实施主体参与一级开发，前期启动需要的自有资金实力是硬性条件。

（2）长周期的融资能力

为什么说长周期融资能力，而不是简单的融资能力？这个跟一级开发的特点有关系。一级开发不同于二级开发可以快周转，其征地拆迁过程中的各种不确定因素导致周期少则两年，多可达十年之上。因此，具备长周期资金的融资能力也是玩一二级联动的刚性条件。

（3）二级拿地的配资能力

这个能力跟普通拿地一样又不银耐一样。一样在于拿地现在都需要自有资金，而创新的敬皮配资渠道是二级拿地资金来源的共通点；不一样在于资金压力，做一二级联动就单个项目而言，资金和融资背书都已经投入到一级开发阶段了，而土地出让金收支两条线的模式又限定了开发商不得不拿出另一笔钱来进行二级摘牌。所以，对于一二级联动项目来说，二级拿地的配资难度更高了。除了正常拿地的那些配资方法以外，因有土地一级成本返还的保障，可以采用直接点的办法：比如寻找合作伙伴提供拿地资金共同开发；也可以寻找过桥资金、以项目公司股权质押担保；大型集团建议向总部要周转资金过度。当然，相信专业的融资团队应该有更多办法。

3.团队配置是保障

说到团队，做一二级联动项目最需要的就是专业团队的保障。由于联动模式的特殊性，需要各路神仙一起参与方能完成大业。

（1）一级开发团队

一级开发团队不同于二级开发，需要本地化的征地拆迁团队、前期对接团队，需要市政基建专业人才，需要有接地气人员…….没有这样的一直特种部队，干不了一二级联动。

（2）专业设计团队

这个其实是勾地的重要能力之一，在前期阶段专业的规划设计团队在区域发展基础上，可以就政府所想结合公司所长做出整个项目的未来蓝图，并借此通过地方政府的认可取得项目；在后期摘牌阶段，可以通过规划协助拿地策略，提高“联动”的实操能力。

（3）产业招商运营团队

强大的招商队伍可以结合一级开发收益模式为项目创造收。例如华夏幸福与地方的产业招商收益分成模式，可以为一级开发创造极大的利润来源。而产业运营团队，则可以为二级“联动”增加法器，比如设定一些针对性的产业自持经营的条款对于排他具有极大的杀伤力。

（4）二级开发团队

既然是做一二级联动，常规的二级开发团队自然不可或缺。另一个重要意义在于一支优秀的二级开发团队可以用最快的二级开发现金流来回补后续地块的一级开发自有资金，从而实现整个项目一二级联动模式的良性运转。

NO.2一级开发怎么做

1.一级开发流程

一级开发流程非常复杂，本文不展开罗列。

2.一级开发融资

前面讲了一级开发融资必须考虑长周期的钱怎么找？ 企业自身的融资模式大家各有招数，在此不展开论述。就围绕项目本身而言，建议将项目纳入各项重点（国家实时政策鼓励方向、地方重点扶持政策、金融机构单设的特殊项目基金等等）。

比如在PPP风口的年头，尝试将项目一级开发纳入地方PPP重点项目，甚至申报国家级重点项目。这样，整个一级周期不断可以拿到国开行、农发行等长周期的低息资金，甚至可以申请到各级发改委的专项补贴资金。

再比如，结合一级开发的大市政工程，纳入基础设施建设重点项目进行专项融资。当然，还有借助时下最红的生态开发原则，将项目一级结合生态政治，获取专项资金支持。

虽然融资因城市、因项目而异，但如何找到融资突破口这个关键是一致的。建议除了规土委和金融机构，多跟地方的财政、发改深入聊聊天。

NO.3一级开发收益模式

1.固定收益

固定收益比较简单，一般土地一级开发企业做为实施主体政府会给予一级开发项目总成本的8%—15%的开发收益。固定收益是可以直接做进土地挂牌成本中，直接返还一级开发企业的。

2.土地溢价分成

土地溢价分成是传统做一级的企业最想吃的蛋糕，因为房地产最挣钱的就是土地增值，或者说房地产溢价的本质就是土地溢价。所以，一般跟政府洽谈参与一级开发都希望谈定土地出让后的溢价分成。

由于受到法律法规的限制，溢价分成往往只能停留在战略合作协议之中。如何破题是能否达成溢价分成初衷的关键。

怎么破题？大概有这样几个方向：

（1）补充协议约定财政专项补贴；

（2）补充协议约定整体项目多个可操作环节中的税筹优惠和返还政策；

（3）做大项目成本；

（4）务必保留一众协议，以上都走不通的时候将来可通过司法诉讼的终极路径。

3.招商奖励

通过一级开发整体规划，在产业园区方面参照华夏模式进展招商引资。一方面做熟区域配套，带进人流，为后续开发地块增值服务；另一方面可与政府约定招商将来机制创造额外收益。

NO.4二级拿地策略

一二级联动主要目标是二级如何低价摘牌，说白了做一级的目的不是为了一级收益（大多数项目一级阶段不亏就是好活了），是锁定二级拿地。而一二级联动中“联动”的本质就是二级如何锁定能拿下来。如何顺利实现二级底价摘牌，达到一二级联动的最终目标？忠叔提供以下几种思路，看看最终如何实现一二级联动。

1.做大成本

做大成本的方式是难度最大的，当然效果最佳。既能体现收益前置，又能实现排他参与（成本高意味着起拍价高）。

此方式的难度大在几个方面：（1）政府的征地、拆迁补偿都有区域指导标准，这个很难突破，成本加到哪里去是一个难点；（2）一级开发做完后需要经过政府审计确认最终成本，不是想怎么做账就能怎么做账；（3）做大成本意味着一级阶段政府需给你更多的8%-15%收益，存在政企收益争议。

效果最佳体现在以下方面：（1）收益直接增加；（2）二级拿地成本增加（实际是左兜进右兜），直接优化二级开发税筹。

怎么做？

结合地方的政策各自发挥，忠叔能想到的是基础设施建设和三通一平上面，与政府协商之下做大的机会更多一些。而且这方面的真实投入，也为后续二级开发土地增值带来直接效果。

2.排他条款

这个比较简单，但效果也直接。具体排他条款设置方式需要结合公司实际（比如世界排名、产业运营规模、地方纳税总额等等）。问题在于按照法规容易落人口舌。

3.化整为零

将整体规划的一宗地块分割成零星地块分批次出让。

这种方式合法合规。比如将一块方正的地块切分两个把角区域（很难排方案）出让，锁定摘牌之后，再出让中间部分。后续地块看着漂亮，但因为没有合适的出入口和沿街面，一般企业不会轻易进来了。

4.化零为整

将规划各个不同类型的用地合并成一宗供应。具体方式例如：

（1）产业、配套与商住一体，通过规划前置对接好战略合作的产业方一同拿地；

（2）大规模供地、与政府约定地价缴纳与一级返还挂钩，一笔钱当三笔花。

5.留口协商

供地时个别特殊事项拿地方需与一级开发商协商。留一些很可能导致高成本的内容：比如市政接口、比如高压线入地方案、比如回迁设定等等。让其他企业感受到不知水深的压力，从而退却。

一级开发就咐猜是土地拆迁平整，弄成三通一平，但要转二级市场要通过国土系统
二级开发就是通过土地招拍挂获取土地
一二级联动就是开发商把土地衡蔽型拆并咐迁平整后，自己通过土地市场招拍挂拿地