药厂在居民楼里租个房屋当作办公区，这样合法吗？

2025-02-12 18:16:59

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回答1：

这属于居改非的行为。不合法。
“居改非”是指业主擅自将居住房屋改变为非居住使用，从事办公、商业、旅馆、仓储，甚至生产等经营活动的行为。
各个地区规定不一，在上海、北京等一线城市是违法的，但在一些小城市并未相关的规定。
无论城市是否有支付宝，“居改非”都会对居民生活、居住环境带来众多不利影响，同时也给消防和社会治安带来诸多隐患。
由于房租、物业费较低，水、电、宽带等费用至少比办公楼低一半以上，近年来，“居改非”的违法势头呈逐年上升趋势。
当事者可以向物业投诉，但因物业不是执法机构,住户居改非,物业只能向有关部门（当地工商管理部门、规划管理部门）举报。

附文为国务院法制办公室的一篇文章供参考：
对房屋属性的要求虽然不属于行政许可本身，但却是有固定经营场所经营行为行政许可的必要条件。各地方性法规、规章往往区分了居住用房与非居住用房，并把经营场所控制在非居住用房之中。以上海市为例，2003年上海市人大常委会修订通过的《上海市城市规划条例》第五十条规定“建筑物的使用应当符合建设工程规划许可证核准的使用性质。需要变更建筑物使用性质的，必须报原审批的市或者区、县规划管理部门批准。”2004年施行的《上海市住宅物业管理规定》第二十八条则规定“业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。”这表明经营场所只能设在非居住用房中，如果想改变房屋性质，即“居改非”，必须得到规划管理部门的批准。那么，在什么情况下“居改非”才能获得规划管理部门的批准？2002年上海市房地局、物价局联合出台的《上海市关于居住房屋改变使用性质若干问题的通知》规定，业主和使用人申请“居改非”必须符合八个条件，它们包括1）属于沿街底层住宅；2）符合城市规划要求；3）符合房屋使用安全；4）不造成居住使用苦难；5）不影响相邻房屋使用；6）不影响文物和优秀近代建筑保护；7）相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明；其中，改作经营餐应和娱乐业的，须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明；改作其他用途的，须提交相邻的上、左、右业主或使用人的书面同意证明；8）承租人要求改变住宅使用性质的，已征得出租人书面同意证明。

政府之所以要区分居住用房和非居住用房，是因为 “居改非”常常伴随许多现实弊端。未经许可的“居改非”不仅一定程度上破坏了城市规划，更重要的是它会对周围居民正常生活以及环境问题带来很多负面影响。但是从上海市房地局、物价局出台的《上海市关于居住房屋改变使用性质若干问题的通知》来看，政府对“居改非”现象还是采取了区别对待的原则。即商品房楼宇住宅的“居改非”一律禁止，而沿街底层住宅的“居改非”则可以酌情批准。这种规定的出发点主要在于在防止居住用房商业化的同时，适当照顾居民区日常生活的基本需求，因此《通知》为沿街底层住宅通向合法经营之路开了一个小口子。

不过据我们的初步调查，在实际执行过程中沿街底层住宅能够获得“居改非”审批通过的机会依然非常小。房地部门可能会从城市总体规划角度出发，对一些区域进行整体性的“居改非”，如上海市泰康路“田子坊”的整体改造，但一般不太可能批准个别经营申请人提出的“居改非”申请，即便申请人能够提供周围居民同意的证明。政府严格控制“居改非”申请的原因应该与“居改非”过程中利益格局的改变有关。因为在目前的规划体制下，居住用房与非居住用房的价格与收益均存在较大差别，房地部门可能会因此认为，如果政府部门推行“居改非”的法定化，会导致相关房屋市场的混乱与利益格局的重新洗牌。

但是，尽管政府从法律文件上，以及具体审批执行上对“居改非”进行了限制，但未经许可的“居改非”现象依然大量存在。从房屋性质来看，它们大致可以分成两种。一种是商品房楼宇中的“居改非”经营，一种是沿街底层住宅的“居改非”经营。这两种未经许可的“居改非”经营各有其特点。一般而言，在商品房住宅楼宇中的“居改非”大都出于节省经营成本的考虑。其经营内容包括商务办公、加工生产、休闲娱乐、教育培训等多种形式。这些“居改非”经营既有可能是完全没有办理各种经营行政许可的无证经营，也有可能是在经济园区注册的“异地经营”。而沿街底层住宅未经许可的“居改非”经营现象，则有可能出于节约经营成本的考虑，也有可能是满足居民区日常生活的自然需求。后者所从事的主要是与居民生活息息相关的商品销售与服务。而且，这一类未经许可的“居改非”经营基本上都是无证经营。

据我们对上海市杨浦区的调查，在该区有固定经营场所的无证经营中，约有一半以上属于房屋属性不符合经营许可要求。它们不仅包括大量未经许可的“居改非”用房，还包括违章建筑、临时建筑、待动迁房屋、军队房屋以及农民宅基地等。以及多个铺面共用一个门牌号码，从而导致各个铺面无法同时办理经营许可的情形。

应该看到，对于具备一定经济实力的经营者来说，购置或者租赁商业用房只是从事经营活动的基本前提。行政许可部门对房屋属性的前提性要求并未对他们构成市场进入的实质障碍。但是，对于另一些规模较小、实力较弱的经营者来说，房屋属性则往往成为困扰他们成功申请经营许可的大问题。

回答2：

不合法

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