房屋竣工后，开发商会到房产部门办理大产权，即栋证，这属于初始登记，房屋物权生成，但权证登记在开发商名下。后根据业主购房合同，将大产权证分割为小产权证，即业主到手的那个证，这属于变更登记，将产权从开发商过户到业主名下。
