房地产评估的理论基础

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　　下面是我们公司的抵押报告

　　房地产抵押估价报告

　　项目名称：XXX于XX市区XXX路X段XXX号XXXX二期X幢XXX号住宅用房抵押价值评估

　　委托估价方：XXX

　　受托估价方：XXXX房地产土地评估有限公司

　　评估人员： XXX XXX

　　估价作业日期：二0一0年五月二十八日至五月二十九日

　　估价报告编号： XX评D[2010]字第XXX号

　　目 录

　　第一部分 致委托方函 1
　　第二部分 估价师声明 2-3
　　第三部分 估价的假设和限制条件 4-5
　　第四部分 报告使用者应当关注的事项 6-9
　　第五部分 房地产估价结果报告 10-13
　　第六部分 房地产估价技术报告 14-18
　　第七部分 附 件
　　(一)、估价对象所处区位示意图
　　(二)、估价对象现状实景
　　(三)、委托书复印件
　　(四)、房屋所有权证复印件
　　(五)、土地使用权证复印件
　　(六)、估价机构营业执照复印件
　　(七)、估价机构资质证书复印件
　　(八)、估价机构组织机构代码证复印件
　　(九)、估价人员注册证复印件

　　第一部分 致委托方函
　　XXX女士：
　　受贵方委托，我所根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在对本市房地产相关信息进行收集、整理的基础之上，并结合贵方提供的相关资料和估价人员的现场实地勘查，对位于XX市区XXX路X段XXX号XXXX二期X幢XXX号住宅用房，在2010年5月28日的市场价值进行评估，其估价结果如下：
　　估价对象（房产证号为“XX市房权证市区字第XXXXXX号”，建筑面积为129.10㎡，分摊土地使用权面积为72.34㎡）在估价时点的市场价格为人民币40.34万元（大写：肆拾万零叁仟肆佰元整），单价为3125元/㎡，扣除房地产估价师知晓的法定优先受偿款为0，其抵押价值为人民币40.34万元（大写：肆拾万零叁仟肆佰元整）。此估价报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
　　接此报告后，请持有关证件，按《房地产法》、《担保法》及相关的金融法规、政策签订抵押合同，并到房地产管理部门办理他项权利登记。

　　XXXX房地产土地评估有限公司
　　法定代表人签章：
　　XXXX年X月XXX日

　　第二部分 估价师声明
　　我们郑重声明：
　　1、估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。
　　2、估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件以及使用报告说明的限制。
　　3、估价人员与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见，估价人员已征得委托方同意不需回避。
　　4、估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》等进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
　　5、估价人员已对估价对象进行了实地查勘，但仅限于对估价对象的外观和使用状况。估价人员不承担对估价对象建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。
　　6、没有人对估价报告提供重要的专业帮助，估价人员专业知识和实践经验范围内力求准确。
　　7、参与本房地产抵押估价报告的专职房地产估价师具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
　　8、本报告评估价值为估价对象于估价时点的市场价值，随着时间的推移，房地产市场状况发生变化，估价结果应作相应调整。
　　9、本估价报告所依据的有关产权资料、竣工年代资料等由委托方提供，其真实性由委托方负责。因资料失实造成估价结果有误差的，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。
　　10、本报告其内容未经估价机构书面同意，不得在任何公开的媒体、文件、资料中引用，不得公开发表，复印无效。

　　注册房地产估价师签章：

　　XXX XXX

　　第三部分 估价的假设和限制条件

　　一、未设立法定优先受偿权利下的市场价值估价结果成立的假设条件和限制条件
　　1、委托方提供的房地产权属、土地开发、房地产利用等抵押估价必需的情况和资料真实、合法、完整。
　　2、估价时点的房地产市场为公开市场。
　　3、估价对象无所有权、使用权异议，无他项权利限制，无法律、法规规定禁止按次评估目的使用的其他情形。
　　4、估价人员对估价对象的现场查看仅限于估价对象在查看日的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。
　　5、估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其它法律保护依据。
　　二、法定优先受偿权的假设和限制条件
　　1、本次估价中涉及法定优先受偿权为在估价时点时有效的国家法律、法规规定的优先受偿权，我们对估价对象的优先受偿权调查截止于正式委托我公司之日(XXXX年X月XX日)。
　　2、本次估价中委托方承诺截至估价时点，估价对象不存在法定优先受偿款情况真实、完整。
　　3、报告使用人在使用本报告过程中，如果法定优先受偿款额发生变化或法定优先受偿权的种类因国家颁布新的法律法规而发生变化，应据实调整估价结果或委托估价机构重新估价。
　　三、抵押价值评估结果成立的假设条件和限制条件
　　1、本次评估中抵押价值评估结果为符合上述假设条件情况下的未设定法定优先受偿权利下的市场价值与估价对象至估价时点已存在的法定优先受偿款的差额。
　　2、本次评估中抵押价值评估结果受估价时点的限制，且本估价报告应用的有效期自完成估价报告日XXXX年X月XX日起为壹年。若报告有效期内，房地产市场或估价对象自身状况发生重大变化，估价结果也需做相应调整或委托估价机构重新估价。
　　3、本次评估中抵押价值受估价时点限制，仅为估价时点设立法定优先受偿权利下的市场价值，而非抵押物到期价值或抵押物处置。
　　第四部分 报告使用者应当关注的事项
　　一、估价资料及参数选取说明
　　(一)资料来源说明
　　1、估价对象房屋的建筑面积、用途、租赁情况以及房屋所在宗地用途、面积、土地使用权取得方式、土地开发程度、法定优先受偿款等抵押估价必需的情况和资料由委托人提供。
　　2、估价对象区位条件、房地产租售价格、地价水平、房屋成新率、房屋造价水平等估价资料由估价人员调查得出。
　　(二)估价人员根据国家有关法律、法规、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《房地产抵押估价指导意见》及估价对象状况确定估价原则、方法参数的选取。
　　二、评估中对估价对象特殊处理
　　1、受资料查证限制，估价人员对估价对象权属状况不发表意见，只对市场价格进行测算；且受专业限制，估价人员也未对估价对象实际面积进行测量。
　　2、截止估价时点，本估价结果包含房屋和土地使用权的价值。该土地使用权与房屋分割处置，本估价结果无效。
　　3、估价人员对估价对象的现场查勘仅限于估价对象在查勘日的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。
　　三、使用报告注意事项
　　1、未经本公司书面许可，他人不得以任何形式公开发表本估价报告的全部或部分内容。
　　2、本报告估价结果在满足全部假设与限制条件下成立。委托人使用本报告时，如果市场行情或估价对象的法律权属及实体状况发生变化足以影响估价对象价值的，应重新委托评估。
　　3、本估价报告需经本公司盖章及至少两名注册房地产估价师签字后有效。
　　4、本报告评估结果未考虑抵押权实现时的国家宏观经济政策的变化、市场状况变化、未来处置风险、抵押期间的房地产损耗、房地产抵押权实现时产生的相关税费等因素对房地产价值的影响。提请注意的是，报告使用人应在本报告估价结果的基础上，考虑抵押权设定时点(估价时点)到处分时点期间的市场变化风险、抵押人资信状况、还贷能力、贷款额度、贷款期限、变现能力、抵押物处分的税费、是否还存在其他法定优先受偿款、是否存在其它债权等因素确定合理的抵押贷款额度。
　　四、在抵押期间报告使用者应当关注的估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响、房地产信贷风险及预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素。
　　1、宏观市场风险
　　A、法律法规政策影响 主要有房地产制度、房地产价格政策、税收政策、金融政策等几方面变化的影响。房地产制度从市场运做规范角度指引着房地产经济行业，对房地产价格的影响最大，但一般制度制定后短期不容易变化。房地产价格政策是政府对房地产市场的各种宏观调控手段，如制定最高限价、标准价格、通过土地供应增加房地产供给、严格房地产交易管理制度等，特别是通过土地供应增加房地产供给量，投放类型和投放区域，将对该区域同类房地产未来价格走向将有较大的影响。税收和金融政策属于房地产价格政策的间接调控手段，提高赋税水平或严格贷款审批程序、提高贷款利率，将压制投资类物业的发展水平。
　　B、经济发展水平的影响 主要包括经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费，居民可支配收入等因素。整个经济大环境发展形式趋好，则预示投资、生产活动活跃，各类物业需求增加，反之则减少。
　　C、区域规划 城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产都有很大的影响。大型市政配套设施的兴建、绿化带、公园工业中心的规划、轨道交通、道路及高速公路的修建等都将提升区域内相关房地产价值，而交通管制、隧道出入口影响等有对物业价值有所减损。其中尤其应关注物业片区详细修建性规划的变化情况。
　　“十一五”是全面建设小康社会的关键时期，XX的发展目标是，到2010年，全市地区生总值达到900亿元，力争达到1000亿元；全市单位地区生产总值能耗降低20%以上；工业销售收入跨“千亿”，民营经济比重超过60%；“一中心三片区”组团城市群建成百万人口大城市；把XX建设成为“发展最有活力、就业最充分、城乡差别最小、社会治安最好、生态环境最佳、市民素质最高”的西部最和谐城市。
　　2、不可抗力 房地产在使用过程中尚存在因火灾、地震等不可抗力毁损的情况。采取房地产保险是有效避免这一损失的有效途径。
　　五、评估报告使用人应在完整阅读本评估报告的基础上，依据贷款年限、法定优先受偿款变化、资产变现强弱等因素合理使用评估价值，综合确定贷款额。

　　第五部分 房地产估价结果报告
　　一、委托方：XXX
　　二、估价方：XXXX房地产土地评估有限公司
　　资格等级：贰级
　　证书编号：XXXXXXXXX
　　三、估价对象：
　　1、估价对象范围
　　XXX于XX市区XXX路X段XXX号XXXX二期X幢XXX号住宅用房（建筑面积为129.10㎡）。
　　2、权属状况：
　　委托方提供的《房屋所有权证》证号：【XX市房权证市区字第XXXXXX号】记录，房屋所有权人XXX，产别为私有房产，建筑面积129.10㎡，房号为B-1幢3-5/6-2号，混合结构，总层数七层，所在层为5跃6层。委托方提供的《国有土地使用证》证号：【X府国用(XXXX)第XXXX号】记录，用途为城镇住宅用地，使用权类型出让国有土地，土地使用权分摊面积72.34㎡，终止日期为2068年12月30日。以上资料均证明估价对象权属委托方。
　　3、估价对象位置、四至：
　　根据委托方提供的“X府国用(XXXX)第XXXX号”《国有土地使用证》所载，估价对象所在宗地东至XXXX；南至XXXX；西至XXXX；北至XXXX。
　　4、区域概述：
　　该估价对象位于XX市区XXX路X段XX号XXXX二期，具体房号为X幢X号，系XXX购买XX文汇实业有限责任公司XX分公司的房产。
　　委估房地产地处XX市区XXX路X段X号，附近有XX中立百货大楼、鼎虹综合市场、城南小学，XX市第三中学等；附近有1路、5路、26路、27路等多路公交车通过，交通较便捷，生活较方便，是居家置业较理想之处。
　　四、估价目的：本次评估为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据
　　五、估价时点：XXXX年X月XX日
　　六、估价作业日期：XXXX年X月XX日至XXXX年X月XX日
　　七、价值定义：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
　　八、估价依据：
　　1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
　　2、《中华人民共和国土地管理法》；
　　3、《中华人民共和国担保法》；
　　4、《城市房地产抵押管理办法》；
　　5、《房地产估价技术规范》(GB/T 50291-1999)以及四川省建设厅及有关部门颁布的法规政策文件；
　　6、《房地产抵押估价指导意见》；
　　7、委托方提供的以下资料：
　　A、《国有土地使用证》证号：X府国用(XXXX)第XXXX号；
　　B、《房屋所有权证》证号：XX市房权证市区字第XXXXXX号；
　　8、资产评估委托书；
　　9、估价人员到现场实地勘察所掌握和搜集到的有关资料。
　　九、估价原则：
　　我们在本次评估时遵循了以下原则：
　　1、 合法原则
　　遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法收益、合法处分为前提估价。
　　2、客观性、公正性、独立性原则
　　从实际出发。认真进行调查研究和实地勘察，按照有关法规和技术规程，实事求是的分析资料的有效性、真实性，采用科学的评估方法、标准和程序客观评估，保证评估结果公正有理。
　　3、替代原则
　　房地产估价遵循替代原则，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
　　4、最高最佳使用原则
　　房地产估价是以其最有效使用为前提的，该房地产是否是最有效使用，持续性如何，直接影响着将来的使用方式及收益量。
　　5、估价时点原则
　　遵循估价时点原则，要求估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
　　6、谨慎原则
　　在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款。
　　另外，在估价中还遵循了公平、公开、供求、概括原则。
　　十、估价方法：市场比较法
　　十一、估价结果：
　　评估人员根据委托方指定的评估目的，遵循公正的评估原则按照科学的评估程序，运用适当的评估方法，评估XXX于XX市区XXX路X段XXX号XXXX二期X幢XXX号住宅用房在估价时点的估价对象（建筑面积为129.10㎡）在估价时点的市场价格为人民币40.34万元（大写：肆拾万零叁仟肆佰元整），单价为3125元/㎡，扣除房地产估价师知晓的法定优先受偿款为0，其抵押价值为人民币40.34万元（大写：肆拾万零叁仟肆佰元整）。
　　十二、估价人员：
　　注册房地产估价师签章：

　　XXX XXX
　　十三、估价报告的有效期：
　　估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为壹年，即XXXX年X月X日至XXXX年X月X日；但在市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。
　　XXXX房地产土地评估有限公司
　　XXXX年X月XXX日

　　第六部分 房地产估价技术报告
　　一、市场背景分析：
　　目前XX的房地产市场发展较稳定，该区域居住较集中。此时的成交价格能够代表市场对估价对象所在区域物业的价值认可程度。
　　二、区域因素分析：
　　该估价对象位于XX市区XXX路X段XX号XXXX二期，具体房号为B-1幢3-5/6-2号，系XXX购买成都文汇实业有限责任公司XX分公司的房产。
　　委估房地产地处XX市区泰山南路二段256号，附近有XX中立百货大楼、鼎虹综合市场、城南小学，XX市第三中学等；附近有1路、5路、26路、27路等多路公交车通过，交通较便捷，生活较方便，是居家置业较理想之处。
　　三、个别因素分析：
　　估价对象为三室两厅一厨两卫跃层住宅房，为多层建筑，共七层，估价对象在第5跃6层，层高约3米，系混合结构，南北朝向，建筑面积为129.10㎡，建成于2006年。进户门为防盗门，其余为实木门包门套，塑钢推拉窗。外墙贴外墙砖，客厅地面贴800㎜*800㎜浅色抛光地砖，天棚石膏板吊顶造型，内墙刷乳胶漆，电视墙；卧室地面铺强化木地板，内墙及天棚刷乳胶漆；厨房及卫生间地面贴防滑地砖，内墙贴釉面砖到顶，铝塑板吊顶。在估价基准日估价对象水、电、气、讯均通。从估价角度看确定为全装。
　　设备设施状况：估价对象通水、电、气、视、讯，小区内设有消火栓，基础设施及配套设施完善。
　　四、最高最佳使用分析：
　　估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，估价对象房产证登记用途为住宅，根据其所处的区位条件及所处的内部经济地理位置、城市建设和土地利用资源优先配置的长远发展来看，估价人员认为现状用途是其最佳用途。
　　五、风险及变现能力分析：
　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
　　1、估价对象的法定与实际用途为住宅，结构上是钢混结构，布局合理，能够满足使用。
　　2、假定在估价时点对估价对象变现处置，一般情况下包括司法强制处置拍卖；有序处置变卖、折价等；续用三种处置方式。前者变现能力较差，有序处置变现能力高于前者，而续用大多数情况下不具有市场条件。因此在进行变现能力分析时，我们设定为有序处置的市场状况进行分析。因短期内需要变现，造成市场推广力度较小，对购买方的心理因素有负面影响，因此可能实现的变现价格一般比公开市场价格要低，根据本地区类似房地产的处置案例分析，估价对象的变现与市场评估价值的差异程度大约在-20%到-40%。
　　3、抵押物处置清偿顺序：变现清偿顺序根据《城市房地产抵押管理办法》第四十七条的规定，处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：(1)、支付处分抵押房地产的费用；(2)、扣除抵押房地产应缴纳的税款；(3)、偿还抵押权人债权本息及支付违约金；(4)、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；(5)、剩余金额交还抵押人。
　　4、抵押物处置费用：司法强制处置包括起诉费、强制执行费、评估费、拍卖佣金、抵押物的看管费、交易过户应由卖方支付的费用。其它处置方式不包括起诉费、强制执行费、拍卖佣金的上述全部费用。
　　5、抵押物处置的税金：抵押物处置时应由卖方支付的税金包括营业税及附加、土地增值税，若抵押物为私产还应交纳个人所得税。
　　六．估价方法选用：
　　房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照GB/T50291-1999《房地产估价规范》等规定执行，根据当地该类资产市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。
　　假设开发法是指将估价对象所在的房地产未来预期开发价值的现值扣除其未完工部分的现值后的余值作为估价对象的现值的估价方法。该方法适于对在建工程估价，而估价对象为区域规划无调整的已完工工程，因此本次估价不宜采用假设开发法。
　　成本法就是以重建该房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象的价格方法。由于估价对象为住宅用房，建设成本不能体现估价对象的市场价值，因此本次估价不宜采用成本法。
　　收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的还原率将其还原成估价时点的现值的一种方法。本次估价对象为住宅用房地产，所在区域的同类房地产的客观租金价格不易于获取，且收益法很多参数难以准确把握，所以本次估价不宜采用收益法。
　　市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与待估房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象的估价时点时市场价值。估价对象为住宅用房，其所在区域内与其用途和现状相同或相似的房地产交易资料较多，所以本次估价采用市场比较法。
　　经分析，本次估价采用市场比较法对其房地产价格进行测算，并将市场比较法测算结果扣除法定优先受偿款后作为估价对象的房地产抵押价值。
　　市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
　　运用市场比较法的程序是：1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行区域因素修正；7、进行个别因素修正；8、求出比准价格。
　　七．估价测算过程：
　　1、选择比较实例
　　通过对估价人员所掌握的交易实例进行筛选，估价人员最终选定三宗与估价对象位于同一区域内的住宅楼作为可比交易实例，具体如下：
　　项 目 案例一 案例二 估价对象 估价对象
　　位 置 泰山南路二段256号一期 左岸半岛 锦锈珠江 泰山南路二段256号二期
　　建成年代 2005年 2005年 2010年竣工 2006年
　　使用性质 住房 住房 住房 住房
　　装 修 清水房 清水房 清水房 全装
　　楼 层 二层 5跃6 一层 5跃6
　　交易价格 2700元/㎡ 3100元/㎡ 3200元/㎡
　　交易日期 2010年 2010年 2010年
　　2、修正情况确定
　　(1)交易情况修正：
　　项 目 案例一 案例二 案例三
　　交易情况 正常交易 正常交易 正常交易
　　修正系数 100/100 100/100 100100
　　(2)交易日期修正：
　　项 目 案例一 案例二 案例三
　　交易日期 相近 相近 相近
　　修正系数 100/100 100/100 100/100
　　(3)区域因素修正：
　　项 目 案例一 案例二 案例三
　　区域因素 区域附近 区域附近 区域附近
　　修正系数 100/100 100/100 100/100
　　(4)个别因素修正：
　　项 目 案例一 案例二 案例三
　　楼层差异 相似 相同 稍差
　　结构类型 相似 相似 相似
　　结构布局 相似 相似 相似
　　新旧程度 相似 相似 稍好
　　装修状况 较差 较差 较差
　　小区环境 相似 相似 相似
　　修正系数 100/96 100/96 100/96
　　3、房地产价格计算
　　项 目 案例一 案例二 案例三
　　交易价格 2700元/㎡ 3100元/㎡ 3200元/㎡
　　交易情况修正 100/100 100/100 100/100
　　交易日期修正 100/100 100/100 100/100
　　区域因素修正 100/100 100/100 100/100
　　个别因素修正 100/96 100/96 100/96
　　修正后价格 2813元/㎡ 3230元/㎡ 3333元/㎡
　　采用简单算术平均数,综合出评估对象的市场比准价格为：
　　单价：(2813+3230+3333)÷3=3125元/㎡
　　总价：3125×129.10≈40.34元
　　八、估价结果确定：
　　估价对象（建筑面积为129.10㎡）在估价时点的市场价格为人民币40.34万元（大写：肆拾万零叁仟肆佰元整），单价为3125元/㎡，扣除房地产估价师知晓的法定优先受偿款为0，其抵押价值为人民币40.34万元（大写：肆拾万零叁仟肆佰元整）。