物业管理企业按业务性质划分可以分为哪几内?

2025-02-13 04:40:23

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一级资质、二级资质、三级资质！

物业管理公司
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物业管理公司
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物业管理公司
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　　定义：物业管理公司简称物业公司。物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。
　　作为独立的企业法人，物业管理公司必须由明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。物业公司须自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。
性质
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　　物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：
　　第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。
　　第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。
　　第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。
　　2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这在本质将物业公司的职能由管理转变为为“业主”服务。
类型
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　　物业管理公司按不同的划分标准，可分为不同的类型。
　　（一）按存在形式划分
　　物业管理公司按存在形式划分，有独立的物业管理公司和附属于房地产开发企业的物业管理公司两类。这两类公司目前都比较普遍。前者的独立性和专业化程度一般都比较高；而后者的发展程度则明显参差不齐，有的只是管理上属公司开发的特定项目，有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业。
　　（二）按服务范围划分
　　物业管理公司按服务范围划分，有综合性物业管理公司和专门性物业管理公司两类。前者提供全方位、综合性的管理与服务，包括对物业产权产籍管理、维修与养护以及为住户提供各种服务；后者就物业管理的某一部分内容实行专业化管理，如专门的装修公司、维修公司、清洗公司、保安公司等等。
　　（三）按企业所有制性质划分
　　物业管理公司按企业所有制性质划分，可分为全民所有的物业管理公司以及集团所有、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理公司。目前，全民所有和集体所有的物业管理公司占大部分，私营性质的正在崛起。我国香港等地的物业管理公司有比较丰富的管理经验，并看好大陆的物业管理市场，是一支不可忽视的力量。
　　（四）按管理层次划分
　　物业管理公司按管理层次，可分为单层物业管理公司、双层物业管理公司和多层物业管理公司。单层物业管理公司纯粹由管理人员组成，人员精干，不带作业工人，而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业管理公司或其他作业队伍；双层物业管理公司包括行政管理层和作业层，作业层实施具体的业务管理，比如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等；多层物业管理公司一般规模较大，管理范围较广，或者有自己的分公司，或者有自己下属的专门作业公司，如清洗公司、园林公司等等。
　　随着物业管理行业的深入发展，物业管理公司将进一步朝着集约化、集团化和国际化的方向发展，这样不仅可以创造规模经济效益，而且对于节约管理成本、实施品牌管理，以及促进物业管理公司的规范化和社会化发展，都是十分有益的。
　　(五)按企业资质划分一二三级物业管理公司
与产权人、使用人的关系
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　　物业管理公司受产权人和使用人的委托，对其物业实施管理与维修，对产权人和使用人提供各种服务。物业管理公司与产权人、使用人的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。
　　（一）产权人与使用人的构成
　　产权人（业主）和使用人（用户）的构成比较复杂，从总体上来说，大致可分两类：一是法人团体，二是私人用户。
　　1、法人团体
　　法人团体可分为企业、事业单位和社会团体等。法人团体作为物业的业主，是指物业的所有者不是自然人即个人，而是企事业单位或社团组织。企业包括各种性质和各种行业的公司企业，事业单位和社会团体包括政府机关、各种协会等等。凡是以法人团体名义购买或租赁物业者，该法人团体便构成了该物业的产权人或使用人。
　　2、私人用户
　　住宅、写字楼、公共商业房产等物业，其产权或使用权有相当一部分属个人所有，特别是住宅，私人业主和私人用户占绝大部分。私人用户的构成也是比较复杂的，就户籍而言，有当地人、外地人和外国人；就身份而言，有企业家、国家公务员、个体经营者、教师、白领阶层、归国华侨等；就收入水平而言，有高收入住户、中等收入住户以及工薪阶层和低收入住户等。但无论是哪一种人，只要他们是物业的产权人或使用人，他们就是该物业的私人用户，并享有该物业产权人和使用人应有的权利和义务。
　　（二）业主管理委员会与业主大会
　　根据国家建设部第33号令第6条：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称‘管委会’）。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”
　　管委会由业主和使用人共同选举产生，代表业主和使用人的合法权益。管委会是参与物业管理的常设机构。业主和使用人的权利主要通过管委会来实现。
　　一般情况下，物业已交付使用的建筑面积达到50％以上，或者已交付使用的建筑面积达到30％以上不足50％且使用已超过一年的，应召开首次业主大会，选举产生管委会。其后业主大会由管委会负责召集。通常情况下，业主大会每年召开一次，特殊情况下可随时召开。业主大会的决定须投票人过半数通过，因故不能参加投票的可委托使用人或其他代理人代为投票。
　　业主大会的主要任务是：①选举管委会；②监督管委会的工作；③听取和审查管委会的工作报告；④听取业主的意见和建议；⑤研究解决管委会不适当的决定；⑥讨论其他需要研究的问题。
　　业主大会闭会期间，由选举产生的管委会执行大会决定和负责日常工作。
　　管委会的权利包括：①制定管委会章程，代表业主和使用人维护他们的合法权利；②决定选聘或续聘物业管理公司；③审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；④检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行情况。
　　管委会的义务包括：①根据业主和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；②协助物业管理公司落实各项管理工作；③接受业主和使用人的监督；④接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督和指导。
　　（三）物业管理公司与管委会的关系
　　管委会和物业管理公司都是物业管理的机构，前者是决策人、委托人和检查监督人，后者是经营人、受托人、执行管理人。两者在地位上是一种平等关系，是市场双向选择的合同契约关系。在法律上，管委会有委托或不委托某个物业管理公司的自由，物业管理公司也有接受或不接受委托的自由；在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理的关系，而是互不干扰内部运作的合作工作关系。
前期物业管理中有哪些相关的流程如何签订承诺书[1]
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在前期物业管理中，你知道有哪些相关的流程吗？业主公约制定与核准的流程是什么？如何签署承诺书？现在，我们就来看看下面的资料，相信会对这些问题有一个清楚的了解！
一、居住小区物业接管总和验收的流程
1、验收申请：居住小区建设项目全部竣工并通过各项工程验收后，建设单位向居住小区接管总和验收部门提出小区综合验收书面申请书，并提交相关的文件、资料。
2、初步审查:居住小区接管综合验收办公室接到申请书和有关文件、资料后，进行初步审查，并报请居住小区接管综合验收领导小组审批。
3、出具证明：居住小区经验收合格后，由居住小区接管综合验收部门出具《居住小区竣工接管综合验收报告》、《居住小区各专业专项认定书》、《居住小区竣工接管综合验收认定书》等验收证明文件。
4、验收备案：居住小区接管综合验收合格后，颁发接管综合验收批准书，建设单位应当按照要求将居住小区的规划、建设有关文件及资料报送市、区（县）国土房管局备案。
二、业主公约制定与核准的流程
1、房地产项目的售房单位在销售商品房单位在销售商品住宅前，必须制定《物业管理公约》，并报市小区办核准。
2、房地产项目的售房单位在办理商品房预售许可证时，必须提供经市小区办核准的《物业管理公约》。
3、房地产项目的售房单位在销售商品房时，必须向购房人明示《物业管理公约》的内容。
三、业主公约及承诺书签署的流程
1、售房单位在销售商品房时，必须向购房人明示《物业管理公约》的内容，并与购房人和物业管理企业签署遵守《物业管理公约》的承诺书。
2、买卖预售商品房的，应在办理预售登记时即提交购房人与售房单位、管理单位签订的遵守公约的承诺书。
3、签订商品房买卖合同的，在办理商品房交易过户手续时提交购房人与售房单位、管理单位签订的遵守公约的承诺书。
4、各区、县国土房管局应在办理预售商品房登记手续和交易过户手续时将承诺书作为基本要件加以核验。
四、《住宅质量保证书》的制定与交付
1、提供保证书：售房单位在向商品住宅的购房人交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》，提供的《住宅质量保证书》可以作为商品房买卖合同的补充约定。
2、保修责任：《住宅质量保证书》是售房单位对销售的商品住宅承担质量责任的法律依据，售房单位应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
3、委托保修：商品住宅售出后，售房单位委托管理单位或其他单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
4、保修期限：住宅保修期从售房单位将竣工验收的住宅交付购房人使用之日起计算，保修期限不应低于适用法规明确规定的保修期限。售房单位可以延长保修期。
五、《住宅使用说明书》制定与交付的流程
1、售房单位在向购房人交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅使用说明书》。
2、商品住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。
3、售房单位在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因住户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，售房单位不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。
六、前期物业管理合同的签订及管理
1、根据房地产开发与物业管理相分离的原则，售房单位徐通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业负责物业的管理工作。
2、在业主委员会选聘物业管理企业之前，售房单位选聘管理单位的，应当签订书面的前期物业服务合同。
3、售房单位在与商品住宅购房人签订的买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容。
4、为保障前期物业管理合同当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，建设部制订了前期物业管理服务协议的示范文本，供前期物业管理当事人根据实际情况，选择、确定服务协议的各项条款。
5、自房屋销售之日起至业主委员会重新委托管理单位之日止，由售房单位选聘管理单位与其签订前期物业服务合同，进行前期物业管理。
6、管理单位承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，并办理物业承接验收手续。售房单位按照国家相关规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

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