如何规避土地增值税分期陷阱

2025-02-06 15:46:25

推荐回答（2个）

回答1：

一、股权转让中的土地增值税转嫁

（一）转让方利用股权转让巧避土地增值税

北京甲房屋租赁有限公司（以下简称甲公司）系境外股东乙有限公司（以下简称乙公司）的全资子公司，工商登记的经营范围为出售、出租自有住房及物业管理。甲公司在北京中关村拥有一批住宅及商业写字楼，系2010年购入，购入时的成本总计2.7亿元，发票原件丢失，仅有复印件。2015年10月，出于资金需要，乙公司拟出售甲公司在北京中关村的这批住宅及商业写字楼。这批住宅及商业写字楼评估后的市场价值为8.3亿元，考虑到直接转让资产的税务成本，乙公司与收购方深圳丙集团股份有限公司（以下简称丙公司）达成协议，以7.3亿元的价格向丙公司转让甲公司100%股权，丙公司以现金形式向乙公司支付股权转让款。完成股权变更登记后，甲公司成为丙公司的全资子公司。2016年10月，丙公司通过甲公司对外出售该批住宅及商业写字楼，总计售价为9.8亿元。

本案属于典型的转让方通过股权转让方式规避营业税（交易之时，不动产转让仍属营业税征税范围）、土地增值税。对于营业税及营改增之后的增值税问题，本文暂不讨论，本文仅探讨土地增值税问题。对于转让方而言，如果按照该批住宅及商业写字楼市场价格8.3亿元，直接以资产出售方式向收购方转让该批房地产，将产生沉重的土地增值税义务，土地增值税税额高达2.09亿元
考虑到巨额的土地增值税负担，转让方乙公司以7.3亿元将甲公司股权转让与丙公司，虽然在转让价款吃亏1亿元，但乙公司以股权转让方式将土地增值税转嫁于收购方丙公司，从而足足节省了2.09亿元土地增值税。

本次股权转让中，转让方规避土地增值税义务的关键在于本次股权转让是否属于土地增值税征税范围。《土地增值税条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”根据该条，原则上，单位和个人只有转让房地产才属于土地增值税的征税范围，转让股权并非土地增值税征税范围。本次交易系股权转让，不属于土地增值税征税范围，也就谈不上征收土地增值税了。

（二）国税函[2000]687号文

那么是否能够简单认为纳税人以股权转让方式间接转让不动产一定不在土地增值税征税范围之列？不一定，2000年，《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号文）就深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权的问题对广西壮族自治区地方税务局作出过批复，认为这两家公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，是以股权转让名义转让房地产，根据实质课税原则，对此应按土地增值税的规定征税。其实国税函[2000]687号文出台后，引起了很大争议，实践中，各省市地方税务机关也不一定按照国税函[2000]687号文的精神对转让方课征土地增值税。关于国税函[2000]687号文的争议问题，笔者将另行撰文进行分析。
二、收购方应对转让方转嫁土地增值税的措施

（一）慎重选择收购方式
私法上的交易结构决定税法后果，不同的收购方式对应不同的纳税义务，有时候房地产并购项目的成败就取决于税务问题。从税法角度，对于转让方而言，向收购方出售资产会直接面临较大的流转税、土地增值税成本，因此更倾向于采用股权转让将税负转嫁于收购方。在北上广深这样的一线城市，房地产市场相对活跃，房屋、土地增值空间巨大，房地产转让伴随着巨额的土地增值税成本，因此收购方在选择收购方式时，一定要识别交易中的土地增值税转嫁风险，准确测算土地增值税税额。如果收购方收购目标土地、房产是为了开发后对外出售或直接对外销售，即“买股权，卖资产”，收购方应与转让方谈判，尽量采用资产收购，避免先股权收购，再资产转让带来的土地增值税风险。
（二）用股权转让进行税负循环转嫁
商业交易中，不同交易主体在特定交易中的强弱形势不同，很多时候转让方不同意收购方进行资产收购，收购方只能接受股权收购。在股权收购方式下，收购更加需要识别收购项目中的土地增值税风险，在预测目标公司现金流时，收购方应将土地增值税成本考虑在内；在收购价格谈判中，尽可能以较低价格收购目标公司股权。除此以外，既然转让方通过股权转让向收购方转嫁土地增值税税负，收购方同样也可以在今后的交易中，通过股权转让向其后手转嫁土地增值税，也就是采用“股权收购，股权转让”进行税负循环转嫁，从而避免自己成为土地增值税的“接盘侠”。
（三）股权转让合同约定对赌条款
收购方可以与转让方就股权收购后土地增值税风险事项，相应调减收购协议约定的收购对价，收购方可以承诺在收购完成之日一定期限后，如果收购方是以股权转让方式对外转让标的公司股权从而免于向主管税务机关缴纳土地增值税，则由收购方或者目标企业给予转让方一定的经济补偿。
在股权转让交易中，收购方还可以与转让方约定，收购协议约定的股权收购对价不变，但是，以后年度内目标公司出售目标房屋和土地，被所在地主管税务机关要求缴纳土地增值税的，转让方构成出资不实，应当承担补充出资的责任，补充出资的金额即为目标企业应缴纳的土地增值税税款金额，或者以补缴税款金额为基础通过一定的合理方法计算出的金额。

三、小结

目标企业潜在的土地增值税风险是收购方在实施并购决策时应当重点考虑的一项税法风险。土地增值税的税法风险虽然不如潜在的转让定价特别纳税调整风险那样具有极强的隐蔽性，但仍然很复杂，而且土地增值税税负非常重，一旦决策不利，同样会导致收购失败。对此，建议收购方在收购中寻求具有财税和法律复合专业背景的税务律师帮助，做好对目标企业的税务尽职调查工作，并以税务律师为主导与转让方展开沟通和谈判，以协议约定的方式妥善处置和防范这一税法风险。

回答2：

开、么、

最新问答

怎样才能让年老的父母感受到有儿女的幸福？

为什么我的百度网址会经常变成http:⼀⼀www.baidu.com⼀index.php?tn=yyd6188？

未及时签订书面劳动合同的行为，可以主张的双倍工资的数额是多少

大众汽车的导航dvd与车分开后需要哦开机密码是多少?

如何关闭QQ的照片墙?

长安cs75保养灯怎么归零？

退休人员没有签返聘合同解雇需要赔偿吗

本人身高1.76米.体重只得55公斤,三餐都很正常的.但是总是肥不了,请问有无增肥方法?平时饮食应注意什么?

无性婚姻带来的危害

怎么修改白条绑定的手机号