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我为什么不买商住房？

2025-02-06 14:54:50

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40年土地使用权的商业办公性质房产被称为商办物业，商住房。

1、不利用降低城市容积率，可逃避限购，与大方向政策背道而驰。

成都市5年房地产规划发展中提到要在未来不断降低城市容积率，那么通过2017年的土拍可以看到，大部分中心城区容积率基本上都是2.0。通过发展天府新区，将人口外溢，降低中心城市容积率。同时通过住宅限够等政策严格控制中心城区人口涌入，那么商住物业是可以逃避限购政策的，在成都市住房限购的条件下，很多外地人的刚需购房需求被挤压至商办物业，这样的市场是不利用大政策实行的，所以在未来商住房的交易，无论是一手二手交易必定会受到严重打压。

2、土地使用性质的硬伤。

40年商业用地。

3、不能落户。

商住房土地性质本身是商业用地，不能够落户，没有户籍难以享受大城市发展红利。同时在二手市场交易中，缺乏这类优势。

4、没有学区概念。

商住房是不具备学区属性的，保值及升值潜力低下。

5、租金回报率低。

商住升值潜力非常低下，成都市住宅租售比1比330左右，商住年回报大概在4%-8%，看起来挺高是吧？错误，商住房款+装修费用+利息成本+装修时间成本+住宅投资资金成本+住宅投资机会成本这4%-8%的回报率实际是严重亏损的。

6、二手交易税费高。

不享受任何的税费优惠政策，二次交易中会产生契税、增值税、土地增值税、个税和印花税。税费太高，直接影响二手交易，所以造成商住房脱手难。

7、二手交易未来一定会受限。

2017年初开始，北上深一线城市陆续重拳整治商住类公寓项目。1月份开始上海突然暂停上百个商住项目的网签，然后集中整治了闵行区的27个在售在建商住项目，拆除插层、隔墙、水电煤管道，恢复办公商业用途。4月21日，上海发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》。5月17日，又发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，整治商住的工作在上海全面展开。整治内容包括：不论是在建、在售还是已交付的，只要是业主未入住的项目，全部要按照商业办公用房功能进行整改，整改不到位的不得办理房屋交易登记手续。已入住的项目，整改责任由业主承担，相关信息记入房屋交易登记系统，今后转手会受到相应限制，而且支持购房者退房。一线城市已经开始从一手房买卖及建设上开始打压商住市场，未来二手房市场一定逃不掉。

8、水电商用，不通燃气。

水电费商用会让商住楼持有成本大大增加。

9、居住舒适度低下。

2017年4月21日成都市规划局、房管局、国土局、市建委联合发文《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，规定在4月21日后取得的建筑工程规划许可证的项目是不可以随意改变户型及房屋结构，比如商住房最喜欢的增加墙体及隔层，开发商是不可以这样做了，那么商住的居住属性将大大折扣。

商住楼的通风采光等住宅所具备的舒适度属性是完全没有的。

出入人员极其混杂。

10、库存极大。

2016年到2017年是全国住宅销售面积最大的一年，因为有去库存大政策为背景，而商住房在此段时间的待售面积不仅仅没有下降，反而增加了，商住市场本身处于一个供大于求的状态，新的商住都在等待市场的消化，二手商住只能烂在手里。

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